مدارک لازم برای درخواست افراز

افراز ملک مشاع، فرآیند حقوقی تفکیک و جداسازی سهم هر یک از شرکا در یک ملک مشترک است که مستلزم ارائه مجموعه ای دقیق و کامل از مدارک به مراجع ذی صلاح، اعم از اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه عمومی حقوقی، می باشد. جمع آوری صحیح و کامل این مدارک، که بسته به ماهیت ملک و مرجع رسیدگی متفاوت است، گامی حیاتی در موفقیت و تسریع روند افراز محسوب می شود و هرگونه نقص یا اشتباه می تواند موجب اطاله دادرسی یا رد درخواست گردد.

افراز ملک مشاع به معنای پایان دادن به حالت شراکت و تبدیل آن به مالکیت اختصاصی برای هر یک از شرکا است. این فرآیند، چه به صورت اداری و چه قضایی، ابعاد حقوقی پیچیده ای دارد که آگاهی از جزئیات آن برای مالکان مشاع، وکلای دادگستری، کارآموزان حقوقی، مشاورین املاک و سایر فعالان حوزه ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است. هدف اصلی این راهنما، ارائه یک چک لیست جامع و کاربردی از کلیه مدارک مورد نیاز برای درخواست افراز ملک مشاع در سناریوهای مختلف است تا ابهامات موجود در این مسیر حقوقی به حداقل رسانده شود و کاربران بتوانند با دیدی شفاف تر و آمادگی کامل تر گام در این مسیر بگذارند.

پیش نیازهای اولیه قبل از جمع آوری مدارک: درک وضعیت ملک و مرجع صالح

قبل از هر اقدامی برای جمع آوری مدارک لازم برای درخواست افراز، ضروری است که با آگاهی کامل از وضعیت حقوقی و ثبتی ملک مشاع و مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، مسیر صحیح را انتخاب کنید. این مرحله اولیه، به عنوان سنگ بنای موفقیت در فرآیند افراز، از هدر رفتن زمان و هزینه جلوگیری می کند و از آغاز یک روند حقوقی نادرست ممانعت به عمل می آورد.

درک وضعیت ثبتی ملک

اولین گام در تعیین مسیر افراز، بررسی وضعیت ثبتی ملک است. این امر به این معناست که آیا مراحل ثبت رسمی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به اتمام رسیده و سند مالکیت رسمی برای آن صادر شده است یا خیر. املاکی که دارای سند مالکیت تک برگ یا دفترچه ای رسمی هستند و جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته، از حیث صلاحیت مرجع رسیدگی با املاکی که فاقد سند رسمی بوده یا جریان ثبتی آن ها ناتمام است، تفاوت اساسی دارند. این تمایز مبنای انتخاب مرجع صالح برای طرح درخواست افراز خواهد بود.

شناسایی مرجع صالح: اداره ثبت یا دادگاه

بر اساس وضعیت ثبتی ملک و شرایط خاص شرکا، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز تعیین می شود:

• اداره ثبت:

  صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک برای رسیدگی به درخواست افراز، طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷، محدود به املاکی است که دارای سند مالکیت رسمی بوده و جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته است. شرط اساسی دیگر برای صلاحیت اداره ثبت، عدم وجود محجور (صغیر، سفیه، مجنون) یا غایب مفقودالاثر در میان شرکای ملک است. در صورت احراز این شرایط، درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می شود.

• دادگاه عمومی حقوقی:

  دادگاه عمومی حقوقی در چندین وضعیت، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز خواهد بود. این موارد شامل املاکی است که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته و سند رسمی ندارند، یا املاکی که حتی با وجود سند رسمی، در میان شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر وجود دارد. همچنین، در صورت اعتراض به رای صادره از سوی اداره ثبت اسناد و املاک، رسیدگی به اعتراض در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. در املاک ورثه ای نیز که پیچیدگی های خاص خود را دارند، دادگاه معمولاً مرجع صالح برای تقسیم ترکه است که در دل آن افراز نیز صورت می پذیرد.

اهمیت مشاوره حقوقی اولیه

پیش از اقدام به جمع آوری مدارک لازم برای درخواست افراز و طرح دعوا، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور املاک و حقوق ثبتی، بسیار حائز اهمیت است. یک وکیل کارآزموده می تواند با بررسی دقیق وضعیت ملک و شرایط شرکا، مرجع صالح را به درستی تشخیص دهد، در انتخاب مسیر حقوقی صحیح (افراز از طریق اداره ثبت، دادگاه یا تقسیم ترکه) راهنمایی کند و چک لیست دقیقی از مدارک مورد نیاز را ارائه دهد. این مشاوره اولیه، نه تنها از بروز اشتباهات احتمالی و اتلاف وقت جلوگیری می کند، بلکه می تواند روند افراز را به نحو مؤثرتری پیش ببرد.

مدارک عمومی و اصلی لازم برای هر درخواست افراز

صرف نظر از اینکه درخواست افراز ملک مشاع به کدام مرجع (اداره ثبت یا دادگاه) ارائه می شود، مجموعه ای از مدارک پایه و اساسی وجود دارد که تهیه آن ها برای هر متقاضی افراز الزامی است. این مدارک، هویت مالکان و مالکیت مشاعی ملک را به اثبات می رسانند و به عنوان اسناد اولیه در تشکیل پرونده افراز مورد استفاده قرار می گیرند.

۱. اسناد هویتی و شناسایی تمامی مالکین

برای آغاز فرآیند افراز، ارائه اسناد هویتی تمامی افراد ذی نفع در مالکیت مشاعی، هم خواهان (متقاضی افراز) و هم خواندگان (سایر شرکا)، ضروری است. این مدارک به منظور احراز هویت شرکا و اطمینان از اهلیت قانونی آن ها برای طرح یا دفاع در دعوای افراز کاربرد دارند.

• کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی: از تمامی مالکین ملک مشاع، یک نسخه کپی برابر اصل شده از شناسنامه (صفحات اول و توضیحات) و کارت ملی (پشت و رو) باید تهیه و ارائه شود.

  برابر اصل کردن مدارک به این معناست که صحت کپی با اصل سند مطابقت داده شده و توسط مرجع قانونی (مانند دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) تأیید می شود. این اقدام از هرگونه جعل یا دستکاری در اسناد جلوگیری کرده و اعتبار حقوقی مدارک را تضمین می کند.

• در صورت فوت یکی از مالکین: اگر یکی از مالکین مشاع فوت کرده باشد، مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی) تمامی وراث قانونی متوفی نیز باید تهیه و ارائه گردد. این امر برای احراز هویت ورثه به عنوان شرکای جدید ملک مشاع ضروری است.
• در صورت اقدام توسط وکیل: در صورتی که متقاضی افراز از طریق وکیل اقدام می کند، علاوه بر مدارک هویتی خود و سایر شرکا، ارائه وکالتنامه رسمی وکیل و همچنین مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی) وکیل دادگستری الزامی است.

۲. اسناد مالکیت و ثبتی ملک

مهم ترین مدرک برای اثبات مالکیت مشاعی، سند مالکیت رسمی یا مدارک دال بر مالکیت است. بسته به اینکه ملک دارای سند رسمی باشد یا نه، مدارک متفاوتی باید ارائه شود.

• کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی: در صورتی که ملک دارای سند رسمی است، کپی برابر اصل شده از سند مالکیت مشاعی (چه سند تک برگ و چه سند دفترچه ای) باید ارائه شود.

  اهمیت برابر اصل بودن سند مالکیت به دلیل ماهیت اساسی آن در اثبات مالکیت است. هرگونه شک و شبهه در اصالت سند می تواند روند افراز را با مشکل مواجه کند. لذا، تأیید مراجع قانونی بر مطابقت کپی با اصل، ضروری است.

• در صورت عدم وجود سند رسمی (برای املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است): برای املاکی که هنوز سند رسمی ندارند یا جریان ثبتی آن ها کامل نشده، باید تمامی دلایل و اسناد مثبته مالکیت ارائه شود. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:
  • کپی برابر اصل قولنامه و مبایعه نامه معتبر: کلیه قراردادهای خرید و فروش یا تعهد به بیع که مالکیت را به صورت عادی اثبات می کنند.
  • کپی برابر اصل اسناد عادی دیگر: هرگونه سند دست نویس یا عادی که دال بر مالکیت یا انتقال سهم مشاعی باشد.
  • کپی برابر اصل حکم قطعی دادگاه دال بر مالکیت: در صورتی که مالکیت در گذشته توسط دادگاه تأیید شده باشد.
• گواهی آخرین وضعیت ثبتی ملک: اگرچه معمولاً مرجع رسیدگی (اداره ثبت یا دادگاه) رأساً از اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک را به عمل می آورد، اما تهیه این گواهی از قبل توسط متقاضی و ارائه آن به پرونده، می تواند در تسریع روند رسیدگی مؤثر باشد. این گواهی اطلاعاتی در مورد ثبت، نقل و انتقالات، وجود هرگونه بازداشت یا رهن بر روی ملک را فراهم می کند.

مدارک اختصاصی بر اساس مرجع رسیدگی: اداره ثبت یا دادگاه

همانطور که پیش تر اشاره شد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع، بسته به وضعیت ثبتی ملک و حضور یا عدم حضور اشخاص خاص (مانند محجور یا غایب)، متفاوت است. این تفاوت، نوع و ماهیت مدارک اختصاصی مورد نیاز را نیز تغییر می دهد.

۱. مدارک اختصاصی برای درخواست افراز از اداره ثبت (طبق ماده ۱ قانون افراز)

در صورتی که ملک دارای سند رسمی است، جریان ثبتی آن خاتمه یافته و هیچ گونه محجور یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا وجود ندارد، مرجع صالح برای افراز، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک خواهد بود. در این حالت، علاوه بر مدارک عمومی، نیاز به ارائه مدارک اختصاصی زیر است:

• درخواست نامه کتبی افراز: متقاضی باید یک درخواست نامه کتبی خطاب به اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم کند. این درخواست نامه باید شامل مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، بخش، قطعه)، مشخصات دقیق خواهان (متقاضی) و خواندگان (سایر شرکا) به همراه نشانی آن ها، و درخواست صریح افراز ملک مشاع باشد. توصیه می شود که این درخواست نامه با دقت و به دور از هرگونه ابهام تنظیم شود.
• کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی: تأکید می شود که سند مالکیت باید رسمی و دارای خاتمه جریان ثبتی باشد.
• کپی برابر اصل مدارک هویتی تمامی شرکا: شامل شناسنامه و کارت ملی.

تذکر: صلاحیت اداره ثبت برای افراز، تنها در صورتی برقرار است که در میان شرکا، محجور (صغیر، سفیه، مجنون) یا غایب مفقودالاثر وجود نداشته باشد. در غیر این صورت، حتی اگر ملک دارای سند رسمی باشد، درخواست افراز باید از طریق دادگاه پیگیری شود.

۲. مدارک اختصاصی برای درخواست افراز از دادگاه عمومی حقوقی

در مواردی که شرایط صلاحیت اداره ثبت فراهم نیست (مانند عدم خاتمه جریان ثبتی، وجود محجور یا غایب، یا اعتراض به رأی اداره ثبت)، درخواست افراز باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه شود. در این حالت، مدارک اختصاصی متفاوتی بسته به شرایط، مورد نیاز است:

الف) دادخواست افراز به دادگاه

مهم ترین و اولین مدرک اختصاصی برای درخواست افراز از دادگاه، دادخواست افراز است. این دادخواست باید با رعایت تشریفات قانونی تنظیم شده و شامل موارد زیر باشد:

• مشخصات کامل خواهان (متقاضی) و خواندگان (سایر شرکا).
• خواسته دعوا: به صراحت باید «افراز ملک مشاع» ذکر شود.
• شرح دقیق ماوقع: توضیحی مختصر و مفید از وضعیت ملک، نحوه شراکت، و دلیل درخواست افراز.
• دلایل و مستندات: اشاره به کلیه مدارکی که در ادامه ارائه می شوند.

ب) مدارک در شرایطی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته است

در این موارد، هدف دادگاه احراز مالکیت مشاعی پیش از افراز است. بنابراین، علاوه بر دادخواست افراز، ارائه کلیه اسناد و مدارکی که مالکیت را اثبات می کنند، ضروری است:

• کلیه اسناد و مدارک اثبات مالکیت: شامل کپی برابر اصل قولنامه ها، مبایعه نامه ها، بنچاق ها و هرگونه قرارداد عادی معتبر که دال بر مالکیت باشد.
• احکام قضایی قبلی: در صورت وجود، احکام قطعی دادگاه ها که پیش تر مالکیت را تأیید کرده اند.
• کپی برابر اصل مدارک هویتی تمامی شرکا: شامل شناسنامه و کارت ملی.

ج) مدارک در شرایط وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا

در این حالت، به دلیل لزوم حمایت از حقوق اشخاص فاقد اهلیت قانونی یا غایب، دادگاه صالح به رسیدگی است. مدارک مورد نیاز عبارتند از:

• دادخواست افراز به دادگاه.
• کپی برابر اصل مدارک مربوط به قیمومیت یا سرپرستی: برای محجور، حکم انتصاب قیم یا سرپرست قانونی.
• کپی برابر اصل مدارک مربوط به غیبت مفقودالاثر: حکم قطعی دادگاه مبنی بر غایب مفقودالاثر بودن و تعیین امین یا وکیل برای وی.
• کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی (در صورت وجود و خاتمه جریان ثبتی).
• کپی برابر اصل مدارک هویتی تمامی شرکا (شامل محجور و غایب).

د) مدارک در شرایط افراز ملک ورثه ای (تقسیم ترکه)

برای املاک ورثه ای، به ویژه اگر در میان ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد، حتی اگر ملک دارای سند رسمی و خاتمه یافته باشد، باید به جای دادخواست صرفاً افراز، دادخواست «تقسیم ترکه» به دادگاه ارائه شود. این فرآیند شامل افراز نیز می شود و از پیچیدگی بیشتری برخوردار است. مدارک لازم برای درخواست افراز در این سناریو:

1. دادخواست تقسیم ترکه به دادگاه: این دادخواست باید به صراحت تقسیم ماترک متوفی را تقاضا کند.
2. کپی برابر اصل گواهی حصر وراثت (قطعی): این گواهی، تعداد و مشخصات وراث قانونی و سهم الارث هر یک را به صورت رسمی تعیین می کند و یکی از اسناد حیاتی در تقسیم ترکه است.
3. کپی برابر اصل سند مالکیت ملک مورد نظر: سند مالکیت ملکی که قرار است افراز شود.
4. کپی برابر اصل مدارک هویتی تمامی وراث: شناسنامه و کارت ملی تمامی وارثین.
5. فرم تقویم ماترک (ارزش گذاری اموال متوفی): در این فرم، لیست کلیه اموال و دارایی های متوفی به همراه ارزش حدودی آن ها (معمولاً با کمک کارشناس) درج می شود تا مبنای تقسیم قرار گیرد.

نکته مهم: در تقسیم ترکه، ابتدا باید دیون و وصایای متوفی از اموال او کسر شود و سپس باقی مانده میان ورثه تقسیم گردد. این فرآیند ممکن است نیاز به اقدامات حقوقی دیگری نیز داشته باشد.

ه) مدارک در صورت اعتراض به رأی اداره ثبت

چنانچه اداره ثبت اسناد و املاک رأیی مبنی بر افراز یا عدم افراز صادر کند و یکی از شرکا نسبت به این رأی معترض باشد، می تواند ظرف مهلت قانونی (۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی) به دادگاه اعتراض کند. مدارک مورد نیاز برای این اعتراض عبارتند از:

• کپی مصدق و برابر اصل رأی صادر شده توسط اداره ثبت.
• دادخواست اعتراض به رأی افراز اداره ثبت: این دادخواست باید با رعایت تشریفات قانونی و ذکر دلایل اعتراض تنظیم شود.
• کپی برابر اصل سند مالکیت و مدارک هویتی.

نکات مهم در تهیه و ارائه مدارک برای افراز

تهیه و ارائه مدارک لازم برای درخواست افراز، فراتر از صرف جمع آوری لیست اسناد، نیازمند رعایت نکات و ظرایفی است که در موفقیت و پیشبرد پرونده نقش بسزایی دارد. توجه به این نکات می تواند از بروز مشکلات حقوقی و اداری جلوگیری کند.

اهمیت برابر اصل کردن مدارک

تمامی کپی های ارائه شده از اسناد اصلی، باید به طور رسمی برابر اصل شوند. این اقدام از سوی مراجع قانونی برای اطمینان از صحت و اعتبار کپی ها و جلوگیری از ارائه مدارک جعلی یا دستکاری شده صورت می گیرد.

• چگونگی و محل انجام: برابر اصل کردن مدارک را می توان در دفاتر اسناد رسمی، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا مستقیماً در برخی مراجع قضایی (با ارائه اصل و کپی) انجام داد. در این فرآیند، مسئول مربوطه، اصل مدرک را با کپی آن تطبیق داده و در صورت صحت، عبارت برابر اصل است را مهر و امضا می کند.
• تأکید بر لزوم برابر اصل شدن تمامی کپی ها: هر سندی که به عنوان مدرک اثباتی در پرونده افراز ارائه می شود و کپی آن به مرجع تقدیم می گردد، حتماً باید برابر اصل شده باشد. عدم رعایت این نکته می تواند موجب نقص پرونده و تأخیر در رسیدگی شود.

راهکارهای قانونی برای کمبود یا عدم دسترسی به مدارک

در برخی مواقع، ممکن است به دلیل مفقودی، گم شدن یا عدم همکاری سایر شرکا، دسترسی به تمامی مدارک لازم برای درخواست افراز با چالش مواجه شود. در این شرایط، راهکارهای قانونی برای رفع این موانع وجود دارد:

• جایگزینی اسناد گمشده یا مفقود شده:
  • استعلام از اداره ثبت: در صورتی که سند مالکیت یا سایر مدارک ثبتی گم شده باشد، می توان از اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام و درخواست رونوشت رسمی از سند را نمود.
  • اخذ رونوشت: برای اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعه نامه که کپی آن ها موجود نیست، در صورت امکان می توان از طرف مقابل معامله رونوشت تهیه کرد یا با مراجعه به شهود و مراجع ذیربط، به صحت ادعا اعتبار بخشید.
  • طرح دعوای اثبات مالکیت: در موارد پیچیده تر که اسناد مثبته کافی برای اثبات مالکیت در دسترس نیست، ممکن است نیاز به طرح دعوای اثبات مالکیت به صورت مستقل در دادگاه باشد.
• امکان درخواست از دادگاه برای مطالبه مدارک از سایر شرکا: چنانچه یکی از شرکا از ارائه مدارکی که در اختیار دارد، خودداری کند، خواهان می تواند طی دادخواست خود از دادگاه تقاضا کند تا دستور مطالبه آن مدارک از شریک مذکور را صادر کند. دادگاه در صورت لزوم، می تواند شریک را ملزم به ارائه مدارک نماید.

عدم همکاری شرکا در ارائه مدارک

این یک نگرانی رایج است که عدم همکاری یک شریک در ارائه مدارک لازم برای درخواست افراز یا حضور در جلسات، مانع از پیشرفت فرآیند افراز شود. با این حال، باید دانست که عدم همکاری یک شریک، هرگز مانع از اقدام قانونی شما برای افراز نیست. سیستم قضایی راه هایی برای الزام شرکای ناسازگار به همکاری یا ادامه روند بدون حضور آن ها پیش بینی کرده است. دادگاه می تواند با ابلاغ اخطاریه های قانونی و در صورت لزوم، با دستورات قضایی، شرکا را ملزم به انجام تعهداتشان کند یا در غیاب آن ها، پرونده را رسیدگی و حکم صادر نماید.

هزینه های مرتبط با تهیه مدارک و فرآیند افراز

فرآیند افراز، همانند هر اقدام حقوقی دیگری، شامل هزینه هایی است که متقاضی باید آن ها را مد نظر قرار دهد:

• هزینه برابر اصل کردن مدارک: بسته به تعداد صفحات و تعرفه های مصوب دفاتر اسناد رسمی یا خدمات الکترونیک قضایی، این هزینه متغیر است.
• هزینه های دادرسی: در صورتی که درخواست افراز از طریق دادگاه پیگیری شود، خواهان ملزم به پرداخت هزینه های دادرسی بر اساس ارزش خواسته ی خود (که در اینجا افراز ملک است) می باشد. این هزینه ها شامل تمبر دادرسی و سایر مبالغ قانونی است.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل دادگستری، پرداخت حق الوکاله طبق توافق با وکیل و تعرفه های قانونی الزامی است.
• هزینه کارشناسی: در بسیاری از موارد، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، موضوع افراز به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شود. هزینه ارزیابی و نقشه برداری توسط کارشناس نیز بر عهده متقاضی (یا طرفین به نسبت سهم) خواهد بود.

نکات مربوط به نقشه تفکیکی یا افرازی

در فرآیند افراز، تهیه نقشه دقیق ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

• اهمیت نقشه شمیم: در موارد افراز املاک دارای ابعاد پیچیده یا نیاز به دقت بالا، ممکن است تهیه نقشه شمیم (سیستم مدیریت اطلاعات مکانی) توسط کارشناس رسمی دادگستری ضروری باشد. این نقشه ها از دقت بالایی برخوردار بوده و جزئیات دقیق ملک و حدود آن را مشخص می کنند.
• نقشه برداری و ارزیابی توسط کارشناس: پس از ارائه مدارک لازم برای درخواست افراز، در اغلب موارد، مرجع رسیدگی، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس، ملک را معاینه کرده، نقشه برداری دقیق انجام داده و قابلیت افراز آن را بررسی می کند. این نقشه و نظر کارشناس، مبنای تصمیم گیری مرجع ذی صلاح قرار می گیرد.

مراحل بعدی پس از ارائه مدارک (به اختصار)

پس از تکمیل و ارائه تمامی مدارک لازم برای درخواست افراز، فرآیند حقوقی به مراحل اجرایی و رسیدگی وارد می شود. اطلاع از این مراحل، به متقاضی کمک می کند تا دیدی جامع از آینده پرونده خود داشته باشد.

ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری

پس از بررسی اولیه مدارک و احراز شرایط، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، پرونده به یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته نقشه برداری یا امور ثبتی) ارجاع می شود. وظایف اصلی کارشناس عبارتند از:

• نقشه برداری: تهیه نقشه دقیق از ملک مشاع با جزئیات کامل.
• ارزیابی: تعیین ارزش ریالی ملک و سهم هر یک از شرکا.
• تشخیص قابلیت افراز: مهم ترین بخش، تشخیص این است که آیا ملک از لحاظ فیزیکی و قانونی قابلیت افراز و تقسیم را دارد یا خیر. در صورت عدم قابلیت افراز (مانند یک آپارتمان کوچک که نمی توان آن را بین چند نفر تقسیم کرد)، کارشناس نظر خود را مبنی بر عدم قابلیت افراز اعلام می کند که این امر ممکن است منجر به دستور فروش ملک شود.

ابلاغ تصمیم مرجع رسیدگی و حق اعتراض قانونی

پس از دریافت گزارش کارشناسی، مرجع رسیدگی (اداره ثبت یا دادگاه) تصمیم خود را صادر می کند.

• تصمیم اداره ثبت: اداره ثبت رأی خود را مبنی بر افراز ملک (همراه با نقشه افرازی) یا عدم افراز آن صادر و به تمامی شرکا ابلاغ می نماید.
• رأی دادگاه: دادگاه پس از بررسی گزارش کارشناسی و سایر دلایل، حکم افراز یا دستور فروش را صادر می کند.
• حق اعتراض: در هر دو حالت، طرفین ذی نفع، مهلت قانونی برای اعتراض به تصمیم صادر شده را دارند. این مهلت معمولاً برای اعتراض به رأی اداره ثبت ۱۰ روز و برای اعتراض به احکام دادگاه (تجدیدنظرخواهی) ۲۰ روز است. اعتراض به موقع، فرصت بازنگری در پرونده را فراهم می آورد.

صدور حکم افراز یا دستور فروش و نحوه اجرای آن

پس از اتمام مهلت های قانونی اعتراض و در صورتی که تصمیم مرجع رسیدگی قطعی شود، مراحل اجرایی آغاز می گردد:

• حکم افراز: اگر قابلیت افراز ملک احراز شود، مرجع صالح (اداره ثبت یا دادگاه) حکم افراز صادر می کند. این حکم مبنای صدور سند مالکیت مستقل برای سهم هر یک از شرکا در اداره ثبت خواهد بود.
• دستور فروش: در صورتی که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند. پس از این دستور، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و سهم هر یک از شرکا از مبلغ حاصل از فروش، بر اساس میزان مالکیت آن ها، پرداخت می شود. این راهکار، آخرین چاره برای پایان دادن به شراکت در املاک غیرقابل تقسیم است.

نتیجه گیری

فرآیند افراز ملک مشاع، یک گام حقوقی مهم و گاه پیچیده است که نیازمند دقت و آگاهی کامل از جوانب مختلف آن است. جمع آوری و ارائه صحیح و کامل مدارک لازم برای درخواست افراز، اساسی ترین بخش این فرآیند است که می تواند در تسهیل و تسریع روند رسیدگی مؤثر باشد. از اسناد هویتی شرکا گرفته تا سند مالکیت ملک و در صورت لزوم، مدارک مربوط به حصر وراثت یا قیمومیت، هر یک نقش حیاتی در تشکیل و پیشبرد پرونده ایفا می کنند.

عدم توجه به تفاوت های صلاحیت مراجع رسیدگی (اداره ثبت و دادگاه)، نقص در مدارک، یا بی توجهی به نکات حقوقی مربوط به املاک ورثه ای و حضور محجورین، می تواند منجر به تأخیرهای طولانی و حتی رد درخواست شود. لذا، توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل این فرآیند، از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید. یک وکیل کارآزموده می تواند با ارائه راهنمایی های لازم، شما را از پیچ و خم های قانونی عبور داده و به دستیابی به نتیجه مطلوب یاری رساند. سرمایه گذاری در دانش حقوقی و مشاوره با متخصصین، ضامن حفظ حقوق شما و پیشبرد موفقیت آمیز پرونده افراز خواهد بود.