نوشتن سند دستی خانه

نوشتن سند دستی خانه، که با عنوان قولنامه دستی نیز شناخته می شود، فرآیندی حقوقی برای تنظیم توافق خرید و فروش ملک میان افراد است. این سند عادی در صورت رعایت دقیق اصول و مقررات قانونی، از اعتبار حقوقی برخوردار بوده و می تواند مبنای انتقال رسمی ملک در آینده باشد. انجام معاملات ملکی، از جمله مهم ترین و حساس ترین مبادلات مالی در زندگی افراد است که نیازمند دقت و آگاهی کامل از جوانب حقوقی و فنی آن است. هرگونه سهل انگاری یا عدم توجه به جزئیات، می تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی پیچیده و خسارات مالی جبران ناپذیر شود. با وجود توصیه های مکرر به ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی، شرایطی پیش می آید که طرفین معامله ترجیح می دهند برای سرعت بخشیدن به فرآیند یا به دلیل اعتماد متقابل، یک توافق اولیه را به صورت دستی تنظیم کنند. این سند که در عرف حقوقی کشور ما به قولنامه دستی یا مبایعه نامه عادی شهرت دارد، اگرچه از نظر قدرت اثبات با اسناد رسمی متفاوت است، اما در صورت نگارش صحیح و رعایت شرایط قانونی، از اعتبار حقوقی قابل توجهی برخوردار خواهد بود. این راهنمای جامع با هدف توانمندسازی افراد برای نوشتن سند دستی خانه یا ملک مسکونی، به گونه ای که تمامی ملاحظات حقوقی و عملی در آن لحاظ شود، تدوین شده است. در ادامه، به بررسی ابعاد مختلف تنظیم یک قولنامه دستی معتبر، از تعریف و اعتبار قانونی آن گرفته تا نکات کلیدی و نمونه های کاربردی، خواهیم پرداخت تا خوانندگان با آگاهی کامل، اقدام به تنظیم سند خود نمایند.

قولنامه دستی خانه چیست و چه اعتباری در قانون دارد؟

یکی از مفاهیم بنیادین در معاملات ملکی و حقوق قراردادها، تمایز میان سند رسمی و سند عادی است. برای درک بهتر اعتبار قولنامه دستی ملک، ابتدا باید این دو مفهوم را تبیین کرد. سند رسمی، نوشته ای است که مطابق با قوانین و مقررات توسط مأمورین رسمی دولتی در حدود صلاحیت آن ها تنظیم می شود، نظیر اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می گردند. در مقابل، سند عادی به هر نوشته ای اطلاق می شود که افراد به صورت خصوصی و بدون دخالت مأمورین رسمی دولتی تنظیم می کنند. قولنامه دستی خانه، نمونه بارزی از یک سند عادی محسوب می شود که توسط طرفین معامله (خریدار و فروشنده) یا با کمک مشاورین املاک و بدون ثبت در دفترخانه رسمی، تنظیم می گردد.

اعتبار حقوقی قولنامه دستی

بر خلاف تصور عمومی که اسناد عادی را فاقد اعتبار می دانند، قولنامه دستی در قوانین ایران دارای اعتبار حقوقی است. ماده ۱۰ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران بیان می دارد: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. این ماده، مبنای اصلی اعتبار قولنامه های دستی است. به این معنا که اگر قولنامه دستی با رعایت اصول کلی صحت قراردادها تنظیم شده باشد، یعنی:

• قصد و رضای طرفین برای انجام معامله وجود داشته باشد.
• طرفین از اهلیت قانونی (عقل، بلوغ، رشد) برای معامله برخوردار باشند.
• موضوع معامله (ملک) به طور معین و مشخص باشد.
• جهت معامله مشروع و قانونی باشد.

آن گاه این قرارداد در دادگاه ها و مراجع قضایی معتبر و قابل استناد است. با این حال، تفاوت اصلی قولنامه دستی با سند رسمی در قدرت اثبات آن ها نهفته است. سند رسمی بدون نیاز به اثبات اصالت، مورد پذیرش قرار می گیرد، اما اصالت قولنامه دستی در صورت انکار یا تردید طرف مقابل، ممکن است نیاز به اثبات از طریق شهادت شهود، کارشناسی خط و امضا یا سایر دلایل اثباتی داشته باشد.

چرا قولنامه دستی؟ ریسک های اصلی

دلایل متعددی برای تنظیم قولنامه دستی آپارتمان یا خانه وجود دارد، از جمله سرعت بخشیدن به معامله، کاهش هزینه های اولیه دفتری، یا وجود اعتماد متقابل بین طرفین. اما این روش با ریسک های قابل توجهی نیز همراه است. از جمله مهم ترین ریسک ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• احتمال کلاهبرداری و فروش مال غیر: در نبود استعلامات رسمی، امکان فروش ملکی که متعلق به فروشنده نیست یا دارای محدودیت های قانونی است، افزایش می یابد.
• انکار امضا یا محتوای قرارداد: در صورت بروز اختلاف، یکی از طرفین ممکن است امضای خود یا توافقات مندرج در قولنامه را انکار کند.
• عدم انتقال رسمی سند: ممکن است فروشنده پس از دریافت وجه، از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند خودداری کند و خریدار مجبور به طی مراحل طولانی قضایی برای الزام وی شود.
• وجود بدهی ها یا محدودیت های پنهان ملک: قولنامه دستی به تنهایی تضمین نمی کند که ملک فاقد بدهی های مالیاتی، عوارض شهرداری، یا توقیف قضایی باشد.

با توجه به این ریسک ها، تنظیم دقیق و جامع قولنامه دستی، همراه با در نظر گرفتن نکات حقوقی نوشتن قولنامه دستی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

قولنامه دستی، به عنوان یک سند عادی، در صورت رعایت شروط اساسی صحت معاملات، از اعتبار قانونی برخوردار است و در مراجع قضایی قابل استناد است، اما قدرت اثبات آن در مقایسه با سند رسمی کمتر می باشد.

پیش نیازها و آمادگی قبل از نوشتن سند دستی خانه

پیش از اقدام به نحوه پر کردن قولنامه دستی برای یک ملک، انجام برخی اقدامات پیش نیاز و بررسی های دقیق، برای اطمینان از صحت و سلامت معامله و جلوگیری از بروز مشکلات آتی ضروری است. این مرحله، به همان اندازه که نگارش خود قولنامه اهمیت دارد، حیاتی است و می تواند از بسیاری از چالش های حقوقی جلوگیری کند.

احراز هویت طرفین معامله

اولین گام، اطمینان از هویت واقعی طرفین و اهلیت قانونی آن ها برای انجام معامله است. این امر شامل موارد زیر می شود:

• بررسی شناسنامه و کارت ملی: از هر دو طرف، اصل و کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی را دریافت و اطلاعات مندرج در قولنامه را با آن ها تطبیق دهید. به تاریخ اعتبار مدارک هویتی نیز توجه کنید.
• بررسی وکالت نامه (در صورت لزوم): اگر یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) به واسطه وکیل خود معامله می کند، حتماً اصل وکالت نامه رسمی را مشاهده و از حدود اختیارات وکیل اطمینان حاصل کنید. مطمئن شوید که وکیل از حق فروش یا خرید برخوردار است و وکالت نامه منقضی نشده یا باطل نگردیده باشد.
• احراز هویت ولی یا قیم: در صورتی که یکی از طرفین صغیر یا محجور است، ولی قهری (پدر و جد پدری) یا قیم قانونی او باید معامله را انجام دهد. در این صورت، مدارک مربوط به ولایت یا قیمومت باید به دقت بررسی شود.

بررسی مدارک ملک مورد معامله

اطمینان از مالکیت صحیح فروشنده و عدم وجود هرگونه محدودیت یا مشکل قانونی برای ملک، گام بعدی و بسیار مهم است:

• سند مالکیت: اصل سند مالکیت (شش دانگ، مشاع) را رویت کرده و مشخصات آن را با ملک موجود و مدارک هویتی فروشنده تطبیق دهید. توجه کنید که آیا سند به نام فروشنده است یا خیر، و اگر ملک به صورت مشاع است، سهم فروشنده چقدر است.
• پایان کار و عدم خلاف: از شهرداری استعلام پایان کار و در صورت لزوم، گواهی عدم خلاف را دریافت کنید تا از قانونی بودن بنا و عدم تخلفات ساختمانی اطمینان حاصل شود. این مدارک برای انتقال سند رسمی در آینده ضروری هستند.
• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای اطمینان از عدم وجود هرگونه توقیف، رهن، وقف، یا محدودیت قانونی دیگر بر روی ملک، استعلام ثبتی بگیرید. این کار از فروش مال غیر یا معامله ملک در رهن جلوگیری می کند.
• استعلام بدهی های ملک: بررسی کنید که ملک دارای بدهی های مالیاتی (مالیات بر ارث، نقل و انتقال)، عوارض شهرداری، یا شارژ معوقه ساختمان نباشد. مسئولیت پرداخت این بدهی ها باید در قولنامه تعیین شود.

توافق کامل بر سر جزئیات معامله

قبل از طرز نوشتن قولنامه خانه، تمامی جزئیات معامله باید به صورت شفاف و روشن مورد توافق قرار گیرد و ابهامی باقی نماند:

• قیمت نهایی و نحوه پرداخت: مبلغ کلی معامله، میزان بیعانه، تعداد و زمان بندی اقساط، شماره چک ها و شرایط مربوط به عدم وصول آن ها باید مشخص شود.
• زمان و شرایط تحویل ملک: تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک و وضعیت آن در زمان تحویل (تخلیه کامل، وضعیت اثاثیه و تجهیزات) باید تعیین گردد.
• تاریخ و شرایط حضور در دفترخانه: تاریخ دقیق و مشخصات دفترخانه رسمی برای تنظیم سند قطعی و انتقال مالکیت، و همچنین عواقب عدم حضور یکی از طرفین، باید قید شود.
• تعیین تکلیف هزینه ها و مالیات ها: به وضوح مشخص کنید که پرداخت هزینه های مربوط به نقل و انتقال سند (مالیات نقل و انتقال، عوارض، حق الثبت، حق التحریر) بر عهده کدام طرف یا به چه نسبتی است.

گام به گام: نحوه نگارش و تنظیم بندهای سند دستی خانه

یکی از اساسی ترین مراحل در فرآیند نوشتن سند دستی خانه، نگارش دقیق و بند به بند متن قولنامه است. هر بند باید به وضوح و بدون ابهام تنظیم شود تا از تفسیرهای متفاوت و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند. در این بخش، به تشریح عناصر اصلی و شیوه نگارش هر یک از بندهای یک قولنامه دستی معتبر می پردازیم.

عنوان قرارداد

عنوان قرارداد باید کوتاه، گویا و دقیقاً بیانگر ماهیت حقوقی آن باشد. این عنوان در ابتدای سند درج می شود.
مثال: قولنامه خرید و فروش آپارتمان مسکونی یا مبایعه نامه عادی ملک ویلایی.

مشخصات کامل طرفین معامله

این بخش شامل اطلاعات هویتی دقیق فروشنده و خریدار است. در صورت تعدد طرفین، مشخصات تمامی آن ها باید قید شود.

1. فروشنده: نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، شماره تلفن همراه و ثابت، نشانی دقیق اقامتگاه. در صورت وجود وکیل، ولی یا قیم، مشخصات کامل وی و شماره و تاریخ وکالت نامه یا سند قیمومت نیز باید ذکر گردد.
2. خریدار: همان مشخصات فروشنده.

تطبیق این اطلاعات با مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) در زمان تنظیم قرارداد الزامی است.

موضوع و مشخصات دقیق مورد معامله

این بند، قلب قولنامه است و باید به طور کامل و بدون نقص، ملک مورد معامله را توصیف کند. هرچه جزئیات بیشتری ذکر شود، از ابهامات کاسته خواهد شد.

• نوع ملک: (مثال: آپارتمان مسکونی، خانه ویلایی، زمین کلنگی، مغازه، انبار)
• آدرس دقیق ملک: شامل استان، شهرستان، بخش، خیابان اصلی و فرعی، کوچه، پلاک ثبتی و پلاک درب ورودی.
• مشخصات ثبتی: پلاک ثبتی فرعی و اصلی، بخش ثبتی، شماره صفحه و دفتر سند مالکیت.
• متراژ دقیق: متراژ کل عرصه (زمین) و اعیان (بنا) مطابق با سند مالکیت و پایان کار.
• اطلاعات اضافی برای آپارتمان: طبقه، واحد، تعداد خواب، شماره بلوک، وضعیت پارکینگ و انباری (مساحت و پلاک ثبتی یا تفکیکی آن ها در صورت وجود).
• امتیازات: ذکر شماره کنتور و وضعیت انشعابات آب، برق، گاز و تلفن (اختصاصی یا مشترک).
• تجهیزات و منصوبات: لیستی از تمامی لوازم و تجهیزات موجود در ملک که به عنوان بخشی از معامله واگذار می شوند، مانند کابینت، پکیج، کولر، کمد دیواری، آبگرمکن، شیرآلات و غیره.
• وضعیت پایان کار و عدم خلاف: اشاره به داشتن یا نداشتن پایان کار و هرگونه تخلف ساختمانی احتمالی.

ثمن معامله و نحوه پرداخت

این بخش بهای کلی معامله و چگونگی پرداخت آن را مشخص می کند.

• مبلغ کل معامله: باید به عدد و حروف به ریال و تومان نوشته شود تا از بروز هرگونه اختلاف در مورد مبلغ جلوگیری شود.
• جزئیات پرداخت:
  1. مبلغ بیعانه که در زمان امضای قولنامه پرداخت می شود (به عدد و حروف، به همراه شماره چک یا رسید وجه نقد).
  2. تعداد و زمان بندی اقساط باقی مانده (تاریخ دقیق هر قسط و مبلغ آن، شماره چک ها).
  3. مبلغ نهایی که در زمان انتقال رسمی سند در دفترخانه پرداخت خواهد شد.
• شرایط مربوط به عدم پرداخت: باید به صراحت ذکر شود که در صورت عدم وصول چک ها یا تأخیر در پرداخت اقساط، چه عواقبی متوجه خریدار خواهد بود (مثال: حق فسخ قرارداد برای فروشنده، تعلق وجه التزام در قولنامه دستی).

تعهدات طرفین

در این بخش، وظایف و مسئولیت های هر یک از طرفین به طور مجزا و شفاف مشخص می شود:

1. تعهدات فروشنده:
   • تحویل ملک در تاریخ مشخص شده و به صورت تخلیه کامل و بدون هیچگونه اشغال.
   • پرداخت کلیه بدهی های مربوط به ملک (مالیات، عوارض، شارژ ساختمان) تا تاریخ تحویل یا تاریخ انتقال رسمی سند.
   • حضور در دفترخانه رسمی در تاریخ مقرر برای امضای سند قطعی انتقال.
   • ارائه تمامی مدارک لازم برای انتقال سند، از جمله اصل سند مالکیت، پایان کار، مفاصاحساب های دارایی و شهرداری.
   • تعهد به عدم انجام هرگونه معامله دیگری بر روی ملک تا زمان انتقال رسمی.
2. تعهدات خریدار:
   • پرداخت به موقع ثمن معامله مطابق با زمان بندی توافق شده.
   • حضور در دفترخانه رسمی در تاریخ مقرر برای امضای سند قطعی انتقال.
   • پرداخت هزینه های مربوط به انتقال سند مطابق با توافق.

شرایط و شروط اختصاصی

این بند، شامل جزئیاتی است که بسته به نوع معامله و توافق طرفین می تواند متفاوت باشد و به امنیت قولنامه دستی می افزاید.

• تاریخ انتقال رسمی سند: تعیین تاریخ دقیق حضور در دفترخانه رسمی و مشخصات کامل دفترخانه.
• وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد): مبلغی که به عنوان جریمه برای هر روز تأخیر یا عدم اجرای تعهد توسط هر یک از طرفین تعیین می شود. این بند نقش بازدارنده دارد. (مثال: در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ مقرر در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی، طرف خاطی متعهد است مبلغ [مبلغ به ریال] را بابت وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید.)
• شرط اسقاط کافه خیارات: این عبارت به معنای سلب کلیه حقوق فسخ قرارداد است که قانون گذار برای طرفین در نظر گرفته است (مانند خیار غبن، عیب، تدلیس). اگر قصد اسقاط این خیارات را دارید، باید به صراحت ذکر شود: طرفین، ضمن العقد، کافه خیارات از جمله خیار غبن ولو فاحش را از خود سلب و ساقط نمودند. البته، توجه داشته باشید که برخی خیارات مانند خیار تدلیس قابل اسقاط نیستند.
• فسخ قرارداد: شرایط و مواردی که هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند، به دقت بیان شود. (مثال: در صورت عدم پرداخت مبلغ [مبلغ بیعانه] توسط خریدار در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد و کسر [درصد یا مبلغ مشخص] از بیعانه را خواهد داشت.)
• هزینه های انتقال: نحوه تقسیم بندی هزینه های دارایی، شهرداری، ثبت، و دفترخانه. معمولاً مالیات نقل و انتقال بر عهده فروشنده و حق الثبت و حق التحریر به صورت بالمناصفه است.
• وضعیت ملک در صورت فوت: تأکید بر اینکه قولنامه دستی پس از فوت فروشنده یا خریدار باطل نمی شود و تعهدات به ورثه قانونی منتقل می گردد.
• تعداد نسخه ها: معمولاً قولنامه در دو یا سه نسخه تنظیم می شود که هر نسخه حکم واحد را دارد و پس از امضا، یک نسخه به خریدار، یک نسخه به فروشنده و در صورت وجود، یک نسخه به مشاور املاک تحویل داده می شود.

تاریخ و محل تنظیم قرارداد

تاریخ دقیق (روز، ماه، سال) و محل (شهر، نشانی) تنظیم قرارداد باید در انتهای آن ذکر شود.

امضا و اثر انگشت

مهم ترین بخش برای افزایش اعتبار قولنامه دستی، امضا و اثر انگشت طرفین و شهود است.

1. فروشنده و خریدار: هر دو طرف باید تمامی صفحات قولنامه را امضا کرده و اثر انگشت خود را ثبت نمایند.
2. شهود: حداقل دو نفر شاهد معتمد و بالغ و عاقل باید ذیل قرارداد را امضا کنند. نام و نام خانوادگی، نام پدر و کد ملی شهود نیز باید ثبت شود. حضور و امضای شهود، به ویژه در صورت بروز اختلافات حقوقی، نقش حیاتی در اثبات صحت قولنامه دارد.

نمونه های کاربردی سند دستی خانه (قولنامه)

برای تسهیل در فرآیند نوشتن سند دستی خانه، ارائه نمونه های کاربردی که ساختار و بندهای اصلی یک قولنامه را نشان می دهند، بسیار مفید است. این نمونه ها صرفاً جهت الگوبرداری و آشنایی با نحوه نگارش هستند و باید متناسب با شرایط هر معامله و با دقت فراوان تکمیل شوند. هیچ نمونه ای نمی تواند جایگزین بررسی دقیق حقوقی و مشاوره با متخصص باشد.

نمونه ۱: قولنامه دستی خرید و فروش آپارتمان مسکونی

این نمونه یک ساختار کلی برای خرید و فروش آپارتمان ارائه می دهد و شامل جزئیات ضروری است.

قولنامه خرید و فروش آپارتمان مسکونی

این قرارداد (مبایعه نامه) در تاریخ .................... (روز / ماه / سال) در شهر .................... بین طرفین زیر منعقد گردید:

ماده ۱: مشخصات طرفین
۱.۱. فروشنده/فروشندگان:
نام و نام خانوادگی: .................... نام پدر: .................... شماره شناسنامه: .................... کد ملی: ....................
تاریخ تولد: .................... نشانی: .................... شماره تماس: ....................

۱.۲. خریدار/خریداران:
نام و نام خانوادگی: .................... نام پدر: .................... شماره شناسنامه: .................... کد ملی: ....................
تاریخ تولد: .................... نشانی: .................... شماره تماس: ....................

ماده ۲: موضوع و مشخصات ملک مورد معامله
مورد معامله عبارت است از ............ دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به مساحت تقریبی ............ متر مربع (عرصه و اعیان) واقع در طبقه ............ واحد ............، به نشانی دقیق: .................... (استان، شهرستان، خیابان، کوچه، پلاک).
پلاک ثبتی ملک: فرعی ............ از اصلی ............ بخش ............ (مندرج در سند مالکیت شماره ............).
دارای پارکینگ به شماره ............ (در صورت وجود) و انباری به شماره ............ (در صورت وجود).
دارای امتیازات آب ............، برق ............، گاز ............، تلفن ............ (ذکر وضعیت اختصاصی/مشترک و شماره کنتورها).
تجهیزات و منصوبات موجود در ملک که به همراه آن واگذار می شود: .................... (مثال: کابینت، پکیج، کولر، کمد دیواری و...).
سند مالکیت به شماره سریال ............ صادره از اداره ثبت اسناد ............ به نام فروشنده می باشد. (کپی برابر اصل سند مالکیت به رؤیت خریدار رسید.)

ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت
۳.۱. کل ثمن معامله مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) به عدد و حروف تعیین گردید.
۳.۲. نحوه پرداخت:
  الف) مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) به عنوان بیعانه در زمان امضای این قرارداد، طی چک شماره ............ عهده بانک ............ تاریخ ............ یا به صورت نقدی، به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده اقرار به وصول آن نمود.
  ب) مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) در تاریخ ............ همزمان با تحویل فیزیکی ملک، به فروشنده پرداخت خواهد شد.
  ج) مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) مابقی ثمن، همزمان با تنظیم و امضای سند رسمی انتقال قطعی در دفترخانه، به فروشنده پرداخت می گردد.
۳.۳. در صورت عدم وصول هر یک از چک های پرداختی یا تأخیر خریدار در پرداخت اقساط/مبلغ نهایی، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و خریدار علاوه بر پرداخت وجه التزام بند ۴.۲، باید مبلغ ............ ریال به عنوان جبران خسارت به فروشنده بپردازد.

ماده ۴: تعهدات و شرایط
۴.۱. فروشنده متعهد است ملک را در تاریخ ............ به صورت کامل و تخلیه شده تحویل خریدار دهد.
۴.۲. فروشنده متعهد است کلیه بدهی های ملک (مالیات، عوارض، شارژ ساختمان) تا تاریخ ............ را تسویه و مفاصاحساب های مربوطه را اخذ و در دفترخانه ارائه نماید.
۴.۳. طرفین متعهدند در تاریخ ............ روز ............ ماه ............ سال ............ در دفترخانه اسناد رسمی شماره ............ واقع در .................... جهت تنظیم و امضای سند رسمی انتقال قطعی حاضر شوند.
۴.۴. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ و محل مقرر در بند ۴.۳، طرف خاطی متعهد است مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) را بابت وجه التزام عدم انجام تعهد به ازای هر روز تأخیر/عدم حضور به طرف دیگر پرداخت نماید. این وجه التزام مانع از الزام به اجرای تعهد اصلی نخواهد بود.
۴.۵. کلیه هزینه های نقل و انتقال سند (شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و...) بر عهده فروشنده و حق الثبت و حق التحریر دفترخانه به صورت بالمناصفه بر عهده طرفین می باشد.
۴.۶. فروشنده اقرار نمود که ملک مورد معامله در رهن، توقیف، بازداشت، وثیقه، یا هرگونه محدودیت قانونی دیگر نمی باشد و مالکیت وی بر ملک بدون هرگونه ایراد و مانع است.
۴.۷. طرفین، ضمن العقد، کافه خیارات از جمله خیار غبن ولو فاحش را از خود سلب و ساقط نمودند. (در صورت تمایل به اسقاط خیارات).
۴.۸. این قولنامه در ............ نسخه با اعتبار واحد تنظیم و پس از امضای طرفین و شهود، بین آنان مبادله گردید.

ماده ۵: امضا
فروشنده: .................... (امضا و اثر انگشت)
خریدار: .................... (امضا و اثر انگشت)

شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: .................... کد ملی: .................... (امضا)
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: .................... کد ملی: .................... (امضا)

نمونه ۲: قولنامه دستی خرید و فروش خانه ویلایی

در معاملات خانه های ویلایی، توجه به مساحت زمین (عرصه) و وضعیت ساخت و ساز (اعیان) از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این نمونه، با تأکید بر این نکات تنظیم شده است.

قولنامه خرید و فروش خانه ویلایی

این قرارداد (مبایعه نامه) در تاریخ .................... (روز / ماه / سال) در شهر .................... فی مابین طرفین زیر منعقد می گردد:

ماده ۱: مشخصات طرفین
۱.۱. فروشنده/فروشندگان:
نام و نام خانوادگی: .................... نام پدر: .................... شماره شناسنامه: .................... کد ملی: ....................
تاریخ تولد: .................... نشانی: .................... شماره تماس: ....................

۱.۲. خریدار/خریداران:
نام و نام خانوادگی: .................... نام پدر: .................... شماره شناسنامه: .................... کد ملی: ....................
تاریخ تولد: .................... نشانی: .................... شماره تماس: ....................

ماده ۲: موضوع و مشخصات ملک مورد معامله
مورد معامله عبارت است از ............ دانگ یک باب خانه ویلایی شامل ............ متر مربع زمین (عرصه) و ............ متر مربع بنای احداثی در ............ طبقه، به نشانی دقیق: .................... (استان، شهرستان، خیابان، کوچه، پلاک).
پلاک ثبتی ملک: فرعی ............ از اصلی ............ بخش ............ (مندرج در سند مالکیت شماره ............).
نوع کاربری ملک: ............ (مسکونی/تجاری/مختلط).
دارای حیاط/باغچه به مساحت تقریبی ............ متر مربع.
دارای امتیازات آب ............، برق ............، گاز ............، تلفن ............ (ذکر وضعیت اختصاصی/مشترک و شماره کنتورها).
تجهیزات و منصوبات موجود در ملک که به همراه آن واگذار می شود: ....................
سند مالکیت شش دانگ به شماره سریال ............ صادره از اداره ثبت اسناد ............ به نام فروشنده می باشد. (کپی برابر اصل سند مالکیت به رؤیت خریدار رسید.)
فروشنده اقرار نمود که پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری برای بنای احداثی اخذ شده است/در حال پیگیری است.

ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت
۳.۱. کل ثمن معامله مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) به عدد و حروف تعیین گردید.
۳.۲. نحوه پرداخت:
  الف) مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) به عنوان بیعانه در زمان امضای این قرارداد، طی چک شماره ............ عهده بانک ............ تاریخ ............ یا به صورت نقدی، به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده اقرار به وصول آن نمود.
  ب) مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) در تاریخ ............ همزمان با تحویل فیزیکی ملک، به فروشنده پرداخت خواهد شد.
  ج) مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) مابقی ثمن، همزمان با تنظیم و امضای سند رسمی انتقال قطعی در دفترخانه، به فروشنده پرداخت می گردد.
۳.۳. در صورت عدم وصول هر یک از چک های پرداختی یا تأخیر خریدار در پرداخت اقساط/مبلغ نهایی، فروشنده حق فسخ قرارداد و وصول وجه التزام طبق بند ۴.۴ را خواهد داشت.

ماده ۴: تعهدات و شرایط
۴.۱. فروشنده متعهد است ملک را در تاریخ ............ به صورت کامل و تخلیه شده تحویل خریدار دهد.
۴.۲. فروشنده متعهد است کلیه بدهی های ملک (شامل مالیات های معوقه، عوارض شهرداری، و...) تا تاریخ ............ را تسویه و مفاصاحساب های مربوطه را اخذ و در دفترخانه ارائه نماید.
۴.۳. طرفین متعهدند در تاریخ ............ روز ............ ماه ............ سال ............ در دفترخانه اسناد رسمی شماره ............ واقع در .................... جهت تنظیم و امضای سند رسمی انتقال قطعی حاضر شوند.
۴.۴. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ و محل مقرر در بند ۴.۳، طرف خاطی متعهد است مبلغ .................... ریال (معادل .................... تومان) را بابت وجه التزام عدم انجام تعهد به ازای هر روز تأخیر/عدم حضور به طرف دیگر پرداخت نماید. این وجه التزام مانع از الزام به اجرای تعهد اصلی نخواهد بود.
۴.۵. کلیه هزینه های نقل و انتقال سند بر عهده فروشنده و حق الثبت و حق التحریر دفترخانه به صورت بالمناصفه بر عهده طرفین می باشد.
۴.۶. فروشنده اقرار نمود که ملک مورد معامله در رهن، توقیف، بازداشت، وثیقه، یا هرگونه محدودیت قانونی دیگر نمی باشد و مالکیت وی بر ملک بدون هرگونه ایراد و مانع است.
۴.۷. طرفین، ضمن العقد، کافه خیارات از جمله خیار غبن ولو فاحش را از خود سلب و ساقط نمودند.
۴.۸. این قولنامه در ............ نسخه با اعتبار واحد تنظیم و پس از امضای طرفین و شهود، بین آنان مبادله گردید.

ماده ۵: امضا
فروشنده: .................... (امضا و اثر انگشت)
خریدار: .................... (امضا و اثر انگشت)

شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: .................... کد ملی: .................... (امضا)
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: .................... کد ملی: .................... (امضا)

چک لیست و راهنمای تکمیل یک قولنامه دستی

برای اطمینان از تکمیل صحیح تمامی بندها و رعایت مشخصات ضروری قولنامه خانه، استفاده از یک چک لیست قبل از امضا ضروری است:

• مشخصات کامل و صحیح طرفین (بر اساس مدارک هویتی)؟
• مشخصات دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری)؟
• ذکر کامل تمامی تجهیزات و منصوبات؟
• مبلغ کل معامله به عدد و حروف؟
• جزئیات نحوه پرداخت (بیعانه، اقساط، چک ها)؟
• تاریخ و شرایط تحویل ملک؟
• تاریخ و مشخصات دفترخانه برای انتقال رسمی سند؟
• مبلغ و شرایط وجه التزام برای عدم انجام تعهدات؟
• شرایط فسخ قرارداد (در صورت نیاز)؟
• تقسیم بندی هزینه های انتقال سند؟
• اشاره به وضعیت ملک در صورت فوت؟
• امضا و اثر انگشت فروشنده و خریدار در تمامی صفحات؟
• امضا و مشخصات کامل حداقل دو شاهد؟

نکات حقوقی مهم و ضروری برای افزایش اعتبار و امنیت قولنامه دستی

برای اطمینان از اعتبار قولنامه دستی ملک و به حداقل رساندن ریسک های حقوقی، علاوه بر رعایت دقیق بندهای قراردادی، توجه به برخی نکات حقوقی جانبی نیز ضروری است. این ملاحظات، نقش حیاتی در تقویت قدرت اثبات قولنامه در مراجع قضایی و حفظ حقوق طرفین ایفا می کنند.

اهمیت امضای شهود و اثر انگشت

حضور و امضای شهود در قولنامه دستی، یکی از مهم ترین عوامل برای افزایش اعتبار آن است. شهود، در واقع گواهی می دهند که قرارداد در حضور آن ها و با رضایت و آگاهی طرفین امضا شده است. در صورت بروز هرگونه اختلاف و انکار امضا یا محتوای قرارداد توسط یکی از طرفین در دادگاه، شهادت شهود می تواند به عنوان یک دلیل اثباتی قوی مورد استناد قرار گیرد. همچنین، ثبت اثر انگشت طرفین در کنار امضا، به خصوص در مواردی که امکان جعل امضا وجود دارد، لایه امنیتی مضاعفی ایجاد می کند و احراز اصالت سند را تسهیل می بخشد. توصیه می شود شهود، نه تنها ذیل قرارداد، بلکه تمامی صفحات قولنامه را امضا کنند.

عدم اعتبار قولنامه در صورت نقص مدارک یا کلاهبرداری

اگرچه قولنامه دستی به خودی خود معتبر است، اما در صورت وجود ایرادات اساسی، ممکن است فاقد اعتبار تلقی شود. این ایرادات می تواند شامل موارد زیر باشد:

• فروش مال غیر: اگر فروشنده مالک واقعی ملک نباشد و اقدام به فروش مال غیر کند، معامله باطل بوده و فروشنده مسئولیت کیفری خواهد داشت. بررسی دقیق مدارک مالکیت و استعلامات ثبتی، از وقوع این جرم جلوگیری می کند.
• عدم اهلیت طرفین: اگر یکی از طرفین فاقد اهلیت قانونی (مثلاً صغیر، مجنون یا سفیه) باشد و معامله بدون دخالت ولی یا قیم قانونی او انجام شود، قرارداد باطل یا غیر نافذ خواهد بود.
• اشتباه در موضوع معامله: اگر طرفین در مورد هویت یا مشخصات اساسی ملک دچار اشتباه شده باشند، قرارداد ممکن است باطل شود.

قولنامه و کد رهگیری: تفاوت ها

قولنامه دستی بدون کد رهگیری با قولنامه هایی که در بنگاه های املاک دارای مجوز و با دریافت کد رهگیری تنظیم می شوند، تفاوت هایی دارد. قولنامه های دارای کد رهگیری در سامانه ثبت معاملات املاک کشور ثبت شده و این ثبت، علاوه بر ایجاد شفافیت، از فروش یک ملک به چندین نفر جلوگیری می کند. اگرچه عدم وجود کد رهگیری به معنای بی اعتبار بودن قولنامه دستی نیست، اما ثبت در سامانه رسمی و دریافت کد رهگیری، امنیت و قدرت اثبات سند را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد و از بروز برخی از کلاهبرداری های رایج جلوگیری می کند.

مدت زمان اعتبار قولنامه دستی

مدت زمان اعتبار سند عادی خرید خانه، بستگی به توافق طرفین در متن قولنامه دارد. طرفین می توانند تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند تعیین کنند. اگر تاریخی برای انتقال سند رسمی در نظر گرفته نشده باشد، قولنامه تا زمانی که تعهدات طرفین به طور کامل انجام نشده یا به طریق قانونی فسخ نگردیده باشد، معتبر باقی می ماند. اما به هر حال، تعیین یک زمان معقول برای انجام تعهدات و انتقال سند رسمی، برای جلوگیری از سردرگمی ها و اختلافات آتی، توصیه می شود.

چگونگی پیگیری حقوقی قولنامه دستی

در صورت بروز اختلاف و عدم پایبندی یکی از طرفین به تعهدات مندرج در قولنامه دستی خانه، طرف متضرر می تواند با استناد به این سند، از طریق مراجع قضایی اقدام به پیگیری حقوقی کند. این پیگیری ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی: در صورتی که فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری کند.
• مطالبه وجه التزام: در صورت عدم انجام تعهد در موعد مقرر و تعیین وجه التزام در قرارداد.
• دادخواست فسخ قرارداد: در صورت وجود شرایط فسخ مشخص شده در قولنامه.

در تمامی این موارد، قولنامه دستی به عنوان یک دلیل اثباتی مهم در دادگاه ارائه می شود. هرچند که در برخی موارد، ممکن است نیاز به ارائه ادله و شواهد تکمیلی برای اثبات اصالت و صحت آن باشد.

اهمیت مشاوره حقوقی

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ریسک های موجود در معاملات ملکی، اهمیت مشاوره حقوقی با یک وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص، به شدت توصیه می شود. یک متخصص می تواند:

• مدارک ملک را بررسی کرده و از صحت آن ها اطمینان حاصل کند.
• در تنظیم قولنامه دستی به شما کمک کند تا تمامی بندهای لازم و شروط اختصاصی در آن گنجانده شود.
• شما را از ریسک های احتمالی آگاه سازد و راهکارهای پیشگیری را ارائه دهد.
• در صورت بروز اختلاف، شما را در مسیر پیگیری حقوقی یاری کند.

سوالات متداول

آیا قولنامه دستی بدون امضای شاهد معتبر است؟

بله، قولنامه دستی حتی بدون امضای شهود نیز در صورت دارا بودن شرایط اساسی صحت قرارداد (قصد، رضا، اهلیت، موضوع معین، جهت مشروع) از اعتبار قانونی برخوردار است. اما حضور و امضای شهود، به ویژه در شرایط اختلاف و انکار، به عنوان یک دلیل اثباتی قوی، قدرت اثبات آن را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد.

آیا قولنامه دستی در دادگاه قابل استناد است؟

بله، قولنامه دستی در دادگاه و مراجع قضایی کاملاً قابل استناد است و به عنوان یک سند عادی مورد پذیرش قرار می گیرد. با این حال، در صورت انکار یا تردید نسبت به آن، ممکن است نیاز به اثبات اصالت از طریق کارشناسی خط و امضا یا شهادت شهود باشد.

در صورت فوت فروشنده، آیا قولنامه دستی باطل می شود؟

خیر، با فوت فروشنده یا خریدار، قولنامه دستی باطل نمی شود. تعهدات قراردادی به ورثه قانونی طرف فوت شده منتقل می شود و ورثه ملزم به ایفای تعهدات متوفی در قبال طرف دیگر هستند. خریدار می تواند از طریق مراجع قضایی ورثه را به تنظیم سند رسمی الزام کند.

چگونه می توان قولنامه دستی را فسخ کرد؟

فسخ قولنامه دستی تنها در صورت وجود یکی از خیارات قانونی (مانند خیار غبن، عیب و…) که اسقاط نشده باشد، یا در صورت تحقق شرایط فسخی که به صراحت در خود قرارداد پیش بینی شده است، امکان پذیر است. توافق دو طرف برای اقاله (برهم زدن) قرارداد نیز از دیگر راه های فسخ است. فسخ قرارداد باید از طریق مراجع قانونی یا با توافق کتبی طرفین صورت گیرد.

مسئولیت پرداخت مالیات نقل و انتقال در قولنامه دستی با کیست؟

بر اساس عرف و قوانین مالیاتی، پرداخت مالیات نقل و انتقال (مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد اتفاقی) معمولاً بر عهده فروشنده است. اما طرفین می توانند در قولنامه دستی، در این خصوص توافق دیگری داشته باشند که در آن صورت، ملاک عمل خواهد بود. توصیه می شود این موضوع به وضوح در قرارداد ذکر شود.

آیا قولنامه دستی اجاره خانه نیز معتبر است؟

بله، قولنامه دستی اجاره خانه نیز در صورت رعایت شرایط اساسی صحت قرارداد (موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی) معتبر است. اما برای برخورداری از مزایای قانونی خاص قانون روابط موجر و مستاجر (مانند تخلیه سریع)، توصیه می شود قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و توسط دو شاهد امضا شود یا به صورت رسمی در دفترخانه ثبت گردد.

چه مواردی باعث ابطال قولنامه دستی می شود؟

مواردی که منجر به ابطال قولنامه دستی می شوند، همانند سایر قراردادها، شامل فقدان قصد و رضا، عدم اهلیت طرفین، نامشروع بودن جهت معامله، مبهم بودن یا نامعین بودن موضوع معامله، و همچنین مواردی چون فروش مال غیر، تدلیس (فریب) یا اکراه (اجبار) در معامله است.

نتیجه گیری

نوشتن سند دستی خانه، فرآیندی است که در صورت رعایت دقیق اصول حقوقی و نکات کاربردی، می تواند به عنوان یک ابزار معتبر و قابل استناد در معاملات ملکی عمل کند. این راهنمای جامع تلاش کرد تا ابعاد مختلف تنظیم قولنامه دستی را از تعریف و اعتبار قانونی آن گرفته تا جزئیات نگارش بند به بند و نکات حقوقی مهم، به صورت تخصصی و در عین حال قابل فهم، تشریح نماید. دقت در احراز هویت طرفین، بررسی کامل مدارک ملک، و توافق شفاف بر سر تمامی جزئیات معامله، ستون های اصلی یک قولنامه دستی مطمئن را تشکیل می دهند. همچنین، نقش مهمی که امضای شهود و تعیین وجه التزام در افزایش امنیت قولنامه دستی ایفا می کنند، نباید نادیده گرفته شود. با این حال، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ارزش بالای معاملات ملکی، همواره تأکید می شود که در هر مرحله از تنظیم سند دستی خانه، از مشاوره با وکلای متخصص و کارشناسان حقوقی بهره مند شوید. این اقدام، به شما کمک می کند تا با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود، از بروز اختلافات و خسارات احتمالی در آینده جلوگیری کرده و معامله ای امن و بی دغدغه را تجربه کنید.