جدول مالیات اجاره 1404

مالیات اجاره یکی از تکالیف مهم مالیاتی برای مالکان املاک است که در سال 1404 نیز با قوانین و نرخ های مشخصی اجرا می شود. درک صحیح نحوه محاسبه، معافیت ها و زمان بندی پرداخت این مالیات برای تمامی مالکین حقیقی و حقوقی، حسابداران و مشاوران املاک ضروری است تا از بروز مشکلات و جرایم مالیاتی جلوگیری شود. این راهنمای جامع به شما کمک می کند تا با تمامی ابعاد مالیات اجاره در سال جدید آشنا شوید و با اطمینان خاطر، تعهدات مالیاتی خود را مدیریت کنید.

مالیات اجاره چیست؟ تعاریف و مبانی قانونی در سال 1404

مالیات اجاره، در چارچوب قانون مالیات های مستقیم جمهوری اسلامی ایران، به درآمد حاصل از واگذاری حق بهره برداری از املاک تعلق می گیرد. این نوع مالیات، که به عنوان مالیات بر درآمد املاک نیز شناخته می شود، یکی از انواع مالیات های مستقیم به شمار می رود. هدف اصلی از وضع این مالیات، تأمین بخشی از درآمدهای دولت و تنظیم گری در بازار املاک است. تمامی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی، که ملک خود را اجاره می دهند و از آن کسب درآمد می کنند، مشمول این قانون می شوند.

بر اساس ماده 52 قانون مالیات های مستقیم، هرگونه درآمدی که شخص حقیقی یا حقوقی از طریق اجاره دادن ملک خود کسب کند، مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود. این درآمد می تواند به صورت نقدی (اجاره ماهیانه یا سالانه) یا غیرنقدی (مانند رهن یا ودیعه) باشد که سازمان امور مالیاتی راهکارهایی برای تبدیل درآمدهای غیرنقدی به نقدی و احتساب آن در مبنای محاسبه مالیات تعیین کرده است.

یکی از نکات کلیدی در محاسبه مالیات اجاره، تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم است. این تبصره صراحتاً بیان می کند که «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره». این بدان معناست که سازمان امور مالیاتی به طور پیش فرض، 25 درصد از کل مال الاجاره سالانه را به عنوان هزینه های مرتبط با ملک (نظیر هزینه های استهلاک، تعمیرات جزئی، یا تعهدات مالک در قبال ملک) در نظر گرفته و از درآمد ناخالص کسر می کند. بنابراین، تنها 75 درصد از درآمد حاصل از اجاره، مبنای محاسبه مالیات قرار می گیرد.

تفاوت میان مالیات مستقیم و غیرمستقیم در اینجا اهمیت پیدا می کند. مالیات اجاره یک مالیات مستقیم است، زیرا به طور مستقیم بر درآمد یا دارایی افراد وضع می شود و بار مالی آن قابل انتقال به دیگری نیست. در مقابل، مالیات های غیرمستقیم (مانند مالیات بر ارزش افزوده) بر مصرف کالاها و خدمات اعمال می شوند و بار مالی آن ها معمولاً به مصرف کننده نهایی منتقل می گردد. این تمایز نشان دهنده مسئولیت مستقیم مالک در قبال پرداخت این مالیات است.

آیا رهن کامل شامل مالیات می شود؟

یکی از ابهامات رایج در حوزه مالیات اجاره، مربوط به املاکی است که به صورت رهن کامل (رهن تصرف) واگذار می شوند و هیچگونه اجاره بهای نقدی ماهیانه ای دریافت نمی گردد. بر اساس صراحت ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، چنانچه ملک به صورت رهن کامل (رهن تصرف) باشد و هیچگونه اجاره بهای نقدی از مستاجر دریافت نشود، موضوع پرداخت مالیات بر اجاره منتفی خواهد بود. دلیل این امر، عدم وجود درآمد نقدی اجاره بها است. با این حال، باید توجه داشت که در مواردی که علاوه بر رهن، مبلغی به عنوان اجاره بهای ماهیانه نیز دریافت شود، حتی اگر بسیار ناچیز باشد، کل مبلغ رهن بر اساس نرخ های قانونی به اجاره تبدیل شده و به همراه اجاره نقدی، مبنای محاسبه مالیات قرار می گیرد. بنابراین، تنها در صورتی که هیچ مبلغی به عنوان اجاره بها (چه نقدی و چه در قالب رهن قابل تبدیل به اجاره) دریافت نشود، مالیات اجاره صفر خواهد بود.

مبنای محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره 1404

محاسبه دقیق مالیات اجاره نیازمند درک صحیحی از نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات است. این فرآیند شامل چندین گام مشخص است که در ادامه به تفصیل تشریح می شوند. سازمان امور مالیاتی برای اطمینان از عدالت و شفافیت در محاسبات، حتی در صورت عدم وجود قرارداد یا کمتر از واقعیت بودن مبلغ اجاره، راهکارهایی را در نظر گرفته است.

مراحل گام به گام محاسبه مالیات اجاره:

1. محاسبه اجاره سالانه نقدی: اولین قدم، جمع آوری کل اجاره بهای نقدی دریافتی در طول یک سال مالی است. اگر اجاره به صورت ماهانه دریافت می شود، کافی است مبلغ اجاره ماهیانه را در عدد 12 ضرب کنید تا اجاره سالانه نقدی به دست آید.
   
   فرمول: اجاره ماهیانه × 12 = اجاره سالانه نقدی
2. نحوه احتساب و تبدیل رهن (ودیعه) به اجاره برای مالیات: در بسیاری از قراردادهای اجاره، علاوه بر اجاره نقدی، مبلغی نیز به عنوان رهن (ودیعه) از مستاجر دریافت می شود. برای مقاصد مالیاتی، سازمان امور مالیاتی این مبلغ ودیعه را با نرخ ثابت 18 درصد به اجاره سالانه تبدیل می کند. این 18 درصد، نرخ فرضی سود بانکی است که فرض می شود در صورت سپرده گذاری مبلغ ودیعه، مالک می توانست آن را دریافت کند.
   
   فرمول: مبلغ ودیعه (رهن) × 18% = اجاره فرضی سالانه حاصل از رهن
   
   مثال: اگر مبلغ رهن 100 میلیون تومان باشد، اجاره فرضی سالانه آن 100,000,000 ریال × 18% = 18,000,000 ریال (1 میلیون و 800 هزار تومان) خواهد بود.
3. جمع اجاره نقدی و اجاره فرضی حاصل از رهن = کل مال الاجاره سالانه: در این مرحله، اجاره سالانه نقدی را با اجاره فرضی سالانه حاصل از رهن جمع می کنیم تا کل مال الاجاره سالانه به دست آید. این مبلغ، کل درآمد ناخالص مالک از اجاره ملک در یک سال را نشان می دهد.
   
   فرمول: اجاره سالانه نقدی + اجاره فرضی سالانه حاصل از رهن = کل مال الاجاره سالانه
4. کسر 25% هزینه ها و استهلاکات: همانطور که پیشتر توضیح داده شد، بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، 25 درصد از کل مال الاجاره سالانه به عنوان هزینه ها و استهلاکات فرضی کسر می شود. این کسر، بدون نیاز به ارائه سند و مدرک صورت می گیرد.
   
   فرمول: کل مال الاجاره سالانه × 25% = مبلغ کسر بابت هزینه ها
   
   کل مال الاجاره سالانه – مبلغ کسر بابت هزینه ها = درآمد مشمول مالیات (یا کل مال الاجاره سالانه × 75%)
5. درآمد مشمول مالیات: عددی که پس از کسر 25% به دست می آید، درآمد مشمول مالیات نامیده می شود. این مبلغ، پایه و اساس محاسبه نرخ مالیاتی نهایی خواهد بود.

برخورد سازمان مالیاتی در صورت عدم وجود قرارداد یا کمتر از واقعیت (ماده 54)

ماده 54 قانون مالیات های مستقیم به صراحت بیان می کند که مبنای تشخیص مالیات اجاره، قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی) است. با این حال، در برخی شرایط خاص، سازمان امور مالیاتی از این قاعده عدول کرده و مبنای محاسبه درآمد اجاره را ارقام درج شده در جدول املاک اعلام شده توسط سازمان مالیاتی قرار می دهد. این شرایط شامل موارد زیر است:

• در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود: اگر مالک قراردادی برای اجاره ملک ارائه ندهد یا از ارائه آن امتناع کند، سازمان مالیاتی به صلاح دید خود و بر اساس قیمت های متعارف منطقه ای و جدول املاک، درآمد اجاره را تخمین زده و مالیات را بر آن مبنا محاسبه خواهد کرد.
• مبلغ قرارداد کمتر از 80% ارقام درج شده در جدول اعلامی توسط سازمان مالیاتی باشد: در صورتی که سازمان مالیاتی تشخیص دهد مبلغ اجاره درج شده در قرارداد، به طور غیرمعقولی پایین تر از نرخ های متعارف منطقه (کمتر از 80 درصد ارقام جدول املاک) است، می تواند مبلغ واقعی اجاره را بر اساس نرخ های اعلامی خود تعدیل کند. این اقدام با هدف جلوگیری از فرار مالیاتی و اظهار درآمد کمتر از واقعیت صورت می گیرد.
• واحدهای مسکونی مشمول ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم: این ماده مربوط به واحدهای مسکونی خالی است که پس از مهلت های قانونی و با نرخ های خاصی مشمول مالیات می شوند. در این حالت نیز مبنای محاسبه مالیات، نرخ های اعلامی سازمان مالیاتی خواهد بود.

این تدابیر سازمان مالیاتی نشان می دهد که حتی بدون وجود قرارداد شفاف، یا در صورت تلاش برای کتمان درآمد، تعهد مالیاتی مالک به قوت خود باقی است و سازمان ابزارهایی برای تشخیص و مطالبه آن دارد.

جدول مالیات اجاره 1404: نرخ ها برای اشخاص حقیقی و حقوقی

پس از محاسبه درآمد مشمول مالیات، نوبت به اعمال نرخ های مالیاتی می رسد. این نرخ ها برای اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت بوده و مبنای آن مواد 131 و 105 قانون مالیات های مستقیم است. درک این تفاوت ها برای محاسبه صحیح مالیات اجاره 1404 بسیار حیاتی است.

مالیات اجاره اشخاص حقیقی (موجر حقیقی) – ماده 131 ق.م.م

اشخاص حقیقی که ملک خود را اجاره می دهند، پس از کسر 25% هزینه ها و استهلاکات، مشمول نرخ های پلکانی مالیات بر درآمد می شوند. این نرخ ها بر اساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم تعیین شده اند و به شرح جدول زیر هستند:

درآمد مشمول مالیات سالانه (ریال)	نرخ مالیات قابل پرداخت
تا 2,000,000,000 ریال (200 میلیون تومان)	15%
نسبت به مازاد 2,000,000,000 ریال تا 4,000,000,000 ریال (200 تا 400 میلیون تومان)	20%
نسبت به مازاد 4,000,000,000 ریال (بیش از 400 میلیون تومان)	25%

این نرخ ها به صورت تصاعدی اعمال می شوند. به این معنی که بخش های مختلف درآمد در پله های مختلف مشمول نرخ های مربوطه می شوند. برای مثال، اگر درآمد مشمول مالیات 300 میلیون تومان باشد، 200 میلیون تومان اول با نرخ 15% و 100 میلیون تومان مازاد با نرخ 20% محاسبه می شود.

مالیات اجاره اشخاص حقوقی (موجر حقوقی) – ماده 105 ق.م.م

اشخاص حقوقی (مانند شرکت ها و موسسات) که ملک خود را اجاره می دهند، مشمول نرخ ثابت مالیاتی هستند. بر اساس ماده 105 قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات اشخاص حقوقی از هر منبعی، از جمله اجاره املاک، مشمول نرخ ثابت 25 درصد است. نکته مهم در اینجا این است که بر خلاف اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی به طور خودکار نمی توانند از کسر 25% هزینه های فرضی ماده 53 بهره مند شوند، مگر اینکه اسناد و مدارک معتبری برای اثبات هزینه های واقعی مربوط به ملک (نظیر هزینه های تعمیر و نگهداری، بیمه، عوارض شهرداری و غیره) ارائه دهند. در غیر این صورت، 25 درصد از کل درآمد مشمول مالیات، بدون کسر هزینه های فرضی، دریافت خواهد شد.

درک تفاوت نرخ گذاری برای اشخاص حقیقی و حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است، چرا که رویکرد سازمان مالیاتی در این دو حالت کاملاً متفاوت بوده و می تواند بر بار مالیاتی نهایی تأثیر بسزایی داشته باشد.

مثال های عملی محاسبه مالیات اجاره در سال 1404

برای روشن شدن نحوه محاسبه مالیات اجاره در سناریوهای مختلف، در ادامه به چند مثال عملی می پردازیم. این مثال ها به شما کمک می کنند تا گام به گام با فرآیند محاسبه آشنا شوید و بتوانید مالیات خود را برآورد کنید.

مثال 1: مالک حقیقی، مستاجر حقیقی (با رهن و اجاره ماهیانه)

فرض کنید یک شخص حقیقی، واحد مسکونی خود در تهران (زیر 150 متر مربع) را با شرایط زیر به یک شخص حقیقی دیگر اجاره داده است:

• مبلغ رهن: 200,000,000 ریال (20 میلیون تومان)
• اجاره ماهیانه: 50,000,000 ریال (5 میلیون تومان)

گام های محاسبه:

1. تبدیل رهن به اجاره:
   200,000,000 ریال (رهن) × 18% = 36,000,000 ریال (اجاره فرضی سالانه)
2. محاسبه اجاره سالانه نقدی:
   50,000,000 ریال (اجاره ماهیانه) × 12 ماه = 600,000,000 ریال (اجاره سالانه نقدی)
3. محاسبه کل مال الاجاره سالانه:
   36,000,000 ریال (اجاره فرضی) + 600,000,000 ریال (اجاره نقدی) = 636,000,000 ریال
4. کسر 25% هزینه ها و استهلاکات (ماده 53 ق.م.م):
   636,000,000 ریال × 25% = 159,000,000 ریال (مبلغ کسر)
5. درآمد مشمول مالیات:
   636,000,000 ریال – 159,000,000 ریال = 477,000,000 ریال (47 میلیون و 700 هزار تومان)
6. اعمال نرخ ماده 131 ق.م.م (برای اشخاص حقیقی):

   درآمد مشمول مالیات: 477,000,000 ریال

   • 2,000,000,000 ریال اول: 2,000,000,000 ریال × 15% = 300,000,000 ریال (اگر درآمد از 200 میلیون بیشتر باشد)
   • در این مثال، درآمد مشمول مالیات 47,700,000 تومان (477,000,000 ریال) است که در پله اول (تا 200 میلیون تومان) قرار می گیرد.
   • مالیات قابل پرداخت: 477,000,000 ریال × 15% = 71,550,000 ریال (7 میلیون و 155 هزار تومان)

مالیات نهایی سالانه: 71,550,000 ریال

مثال 2: مالک حقیقی، مستاجر حقوقی (مالیات تکلیفی)

فرض کنید همان مالک حقیقی در تهران (مثال 1)، ملک تجاری خود را با شرایط زیر به یک شرکت (شخص حقوقی) اجاره داده است:

• مبلغ رهن: 500,000,000 ریال (50 میلیون تومان)
• اجاره ماهیانه: 100,000,000 ریال (10 میلیون تومان)

در این سناریو، مالیات از نوع تکلیفی است و مسئولیت کسر و پرداخت آن بر عهده مستاجر (شخص حقوقی) است.

گام های محاسبه:

1. تبدیل رهن به اجاره:
   500,000,000 ریال (رهن) × 18% = 90,000,000 ریال (اجاره فرضی سالانه)
2. محاسبه اجاره سالانه نقدی:
   100,000,000 ریال (اجاره ماهیانه) × 12 ماه = 1,200,000,000 ریال (اجاره سالانه نقدی)
3. محاسبه کل مال الاجاره سالانه:
   90,000,000 ریال (اجاره فرضی) + 1,200,000,000 ریال (اجاره نقدی) = 1,290,000,000 ریال
4. کسر 25% هزینه ها و استهلاکات (ماده 53 ق.م.م):
   1,290,000,000 ریال × 25% = 322,500,000 ریال (مبلغ کسر)
5. درآمد مشمول مالیات:
   1,290,000,000 ریال – 322,500,000 ریال = 967,500,000 ریال (96 میلیون و 750 هزار تومان)
6. اعمال نرخ ماده 131 ق.م.م (برای اشخاص حقیقی):

   درآمد مشمول مالیات: 967,500,000 ریال

   • چون این مبلغ کمتر از 2 میلیارد ریال است، نرخ 15% اعمال می شود.
   • مالیات قابل پرداخت: 967,500,000 ریال × 15% = 145,125,000 ریال (14 میلیون و 512 هزار و 500 تومان)

مالیات نهایی سالانه: 145,125,000 ریال

نکته: مستاجر حقوقی موظف است این مبلغ مالیات را به صورت ماهانه از اجاره کسر کرده و تا پایان ماه بعد به حساب سازمان امور مالیاتی واریز و رسید آن را به موجر ارائه دهد.

مثال 3: مالک حقوقی، مستاجر حقیقی یا حقوقی

فرض کنید یک شرکت (شخص حقوقی)، ملک تجاری خود را با اجاره ماهیانه 200,000,000 ریال (20 میلیون تومان) به یک شخص حقیقی اجاره داده است.

گام های محاسبه:

1. محاسبه اجاره سالانه نقدی:
   200,000,000 ریال (اجاره ماهیانه) × 12 ماه = 2,400,000,000 ریال (240 میلیون تومان)
2. کسر هزینه های واقعی (در صورت ارائه اسناد):

   فرض کنید شرکت توانسته 400,000,000 ریال (40 میلیون تومان) هزینه واقعی تعمیرات و نگهداری را با ارائه فاکتور و اسناد مثبته اثبات کند.

   درآمد مشمول مالیات قبل از نرخ: 2,400,000,000 ریال – 400,000,000 ریال = 2,000,000,000 ریال

   اگر هزینه ای اثبات نشود، کل 2,400,000,000 ریال مبنا قرار می گیرد.

3. اعمال نرخ ماده 105 ق.م.م (برای اشخاص حقوقی):

   نرخ ثابت 25% اعمال می شود.

   مالیات قابل پرداخت: 2,000,000,000 ریال × 25% = 500,000,000 ریال (50 میلیون تومان)

مالیات نهایی سالانه: 500,000,000 ریال

معافیت های مالیات بر درآمد اجاره 1404: چه کسانی و چه املاکی معاف هستند؟

قانون مالیات های مستقیم، به منظور حمایت از اقشار خاص یا تشویق فعالیت های مشخص، معافیت ها و تخفیف هایی را برای مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته است. اطلاع از این موارد می تواند به مالکان کمک کند تا از حقوق قانونی خود بهره مند شوند.

معافیت های عمومی و متراژ (ماده 53 و تبصره ها)

برخی از مهم ترین معافیت های مالیات اجاره بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم و تبصره های آن به شرح زیر است:

• معافیت متراژ: واحدهای مسکونی که در تهران تا 150 متر مربع و در سایر شهرستان ها تا 200 متر مربع مساحت دارند، در صورتی که محل سکونت اصلی مالک یا یکی از بستگان درجه یک او باشند، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند. این معافیت برای هر واحد مسکونی و فقط برای یک واحد اعمال می شود.
• محل سکونت بستگان درجه یک: اگر ملک مسکونی به پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک واگذار شده باشد و در آنجا سکونت داشته باشند، اجاری تلقی نمی شود و مشمول مالیات نیست، مگر اینکه ثابت شود اجاره ای پرداخت می گردد.
• مهلت 6 ماهه پس از فروش ملک: در صورتی که مالک، محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون دریافت اجاره بها، مهلتی برای تخلیه ملک (تا شش ماه) داده شود، در این مدت، ملک اجاری تلقی نمی شود.
• واحدهای سازنده مسکن: واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته، به موجب قرارداد به خریدار واگذار شده اند، مادام که در تصرف خریدار هستند، اجاری تلقی نمی شوند و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد.
• املاک واگذار شده به اقشار خاص: اجاره دادن ملک به برخی اقشار خاص جامعه، نظیر افراد تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور، خانواده های دارای سه فرزند یا بیشتر، و همچنین خانوارهایی که جزو سه دهک پایین درآمدی جامعه هستند، می تواند مشمول معافیت های خاصی باشد.
• مبالغ دریافتی برای نوسازی و بازسازی: مبالغی که مالک برای نوسازی و بازسازی ملک خود از محل اعتبارات دولتی یا کمک های سازمان های عمومی غیردولتی دریافت می کند، مشمول مالیات بر درآمد اجاره نخواهد بود.
• املاک دولتی یا اجاره به نهادهای دولتی: خانه های سازمانی متعلق به دولت یا املاکی که به وزارتخانه ها و موسسات دولتی واگذار شده اند، در موارد خاص از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.

معافیت ماده 57 قانون مالیات های مستقیم

ماده 57 قانون مالیات های مستقیم، یک معافیت مهم برای افرادی است که تنها منبع درآمدشان از اجاره دادن ملک است. مطابق این ماده، اشخاصی که هیچ درآمد دیگری جز اجاره ملک ندارند، تا سقف معافیت مالیاتی موضوع ماده 84 قانون مالیات های مستقیم (سقف معافیت مالیاتی حقوق و دستمزد) از پرداخت مالیات معاف هستند. سقف این معافیت برای سال 1404، معادل مبلغ 2,000,000,000 ریال (200 میلیون تومان) است. این بدان معناست که اگر درآمد مشمول مالیات اجاره این افراد (پس از کسر 25% هزینه ها) کمتر یا مساوی با 200 میلیون تومان در سال باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. برای استفاده از این معافیت، لزوماً باید اظهارنامه مالیاتی تکمیل و در آن اعلام شود که شخص هیچ منبع درآمد دیگری ندارد.

تخفیف های مالیات اجاره

در کنار معافیت ها، برخی تخفیف ها نیز برای مالیات اجاره در نظر گرفته شده اند که می توانند بار مالیاتی مالکان را کاهش دهند:

• قراردادهای بلندمدت: قانون برای قراردادهای اجاره بلندمدت، تخفیفاتی را در نظر گرفته است. برای مثال، قراردادهای دو ساله ممکن است مشمول 70% تخفیف و قراردادهای سه ساله و بیشتر مشمول 100% تخفیف در مالیات اجاره شوند. این موارد بستگی به مصوبات سالانه دارد.
• اجاره کمتر از 15% ارزش ملک: در برخی موارد، اگر مبلغ اجاره بهای ملک به طور قابل توجهی کمتر از 15% ارزش کارشناسی شده ملک باشد، ممکن است تخفیف 50% در محاسبه مالیات اجاره اعمال شود.

بسیار اهمیت دارد که حتی در صورت شمول هرگونه معافیت یا تخفیف، مالکان اظهارنامه مالیاتی خود را در موعد مقرر به سازمان امور مالیاتی تسلیم کنند. عدم تسلیم اظهارنامه، حتی برای املاک معاف از مالیات، می تواند منجر به اعمال جرایم مالیاتی شود.

مالیات اجاره بر عهده کیست؟

یکی از سوالات متداول در خصوص مالیات اجاره، تعیین مسئولیت پرداخت کننده آن است. قانون مالیات های مستقیم در این زمینه به وضوح تعیین تکلیف کرده است. قاعده کلی این است که مالیات بر درآمد اجاره بر عهده موجر (صاحب ملک) است، زیرا این مالیات بر درآمد حاصل از واگذاری ملک وضع می شود و درآمد نیز متعلق به مالک است.

با این حال، یک استثنای مهم در این قاعده وجود دارد که مربوط به حالتی است که مستاجر، یک شخص حقوقی (مانند شرکت ها و سازمان ها) باشد. در این شرایط، بر اساس تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، مستاجر حقوقی مکلف است پیش از پرداخت مال الاجاره به موجر، مالیات متعلق را از مبلغ اجاره کسر کند و سپس این مالیات کسر شده را تا پایان ماه بعد از تاریخ پرداخت اجاره، به حساب سازمان امور مالیاتی کشور واریز نماید. پس از پرداخت، مستاجر موظف است رسید پرداخت مالیات را به موجر (صاحب ملک) ارائه دهد. این نوع مالیات به مالیات تکلیفی معروف است، چرا که تکلیف کسر و پرداخت آن بر عهده شخص ثالث (مستاجر حقوقی) قرار می گیرد.

بنابراین، برای جمع بندی:

• اگر مستاجر شخص حقیقی باشد: پرداخت مالیات اجاره بر عهده موجر حقیقی است.
• اگر مستاجر شخص حقوقی باشد: مسئولیت کسر و پرداخت مالیات اجاره (مالیات تکلیفی) بر عهده مستاجر حقوقی است.

مالیات اجاره مغازه و املاک تجاری

مالیات اجاره مغازه و سایر املاک تجاری نیز تابع همین قواعد کلی است. با این تفاوت مهم که املاک تجاری معمولاً از معافیت های متراژ (مانند 150 متر در تهران یا 200 متر در شهرستان ها) که برای املاک مسکونی در نظر گرفته شده اند، برخوردار نیستند. بنابراین، تقریباً تمامی درآمدهای حاصل از اجاره املاک تجاری، پس از کسر 25% هزینه های فرضی (برای اشخاص حقیقی) یا اثبات هزینه های واقعی (برای اشخاص حقوقی)، مشمول مالیات خواهند بود. مسئولیت پرداخت نیز همچنان بر عهده موجر است، مگر اینکه مستاجر یک شخص حقوقی باشد که در آن صورت مالیات به صورت تکلیفی توسط مستاجر پرداخت می شود.

زمان و نحوه پرداخت مالیات اجاره 1404 و سامانه اظهارنامه

رعایت مهلت های قانونی و استفاده از سامانه های الکترونیکی برای پرداخت مالیات اجاره 1404، از اهمیت بالایی برخوردار است تا از اعمال جرایم و مشکلات بعدی جلوگیری شود. سازمان امور مالیاتی کشور، فرآیند ثبت و پرداخت مالیات را به صورت آنلاین فراهم کرده است.

مهلت های قانونی پرداخت

• برای اشخاص حقیقی (موجر حقیقی): مهلت قانونی برای تسلیم اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره و پرداخت مالیات مربوطه، معمولاً تا پایان تیرماه سال بعد از سال مالیاتی است. به عنوان مثال، اظهارنامه مالیاتی اجاره مربوط به سال 1403، باید تا پایان تیرماه 1404 تسلیم و مالیات آن پرداخت شود.
• برای مالیات تکلیفی توسط مستاجر حقوقی: در مواردی که مستاجر شخص حقوقی باشد و وظیفه کسر و پرداخت مالیات اجاره (مالیات تکلیفی) را بر عهده دارد، موظف است حداکثر تا پایان ماه بعد از ماه پرداخت اجاره، مالیات کسر شده را به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کند. برای مثال، مالیات اجاره پرداختی در فروردین ماه، باید تا پایان اردیبهشت ماه توسط مستاجر حقوقی پرداخت شود.

معرفی سامانه اظهارنامه مالیات اجاره (estr.tax.gov.ir)

سازمان امور مالیاتی کشور برای تسهیل فرآیند ثبت و تسلیم اظهارنامه های مالیاتی و پرداخت مالیات، سامانه ای یکپارچه راه اندازی کرده است. سامانه اظهارنامه مالیات اجاره که بخشی از درگاه ملی خدمات مالیاتی کشور است، با آدرس estr.tax.gov.ir در دسترس مودیان قرار دارد. مالکان (اشخاص حقیقی و حقوقی) و همچنین مستاجران حقوقی می توانند از طریق این سامانه، اظهارنامه مالیاتی خود را به صورت الکترونیکی تکمیل و ارسال کنند.

مراحل کلی ثبت اظهارنامه در سامانه:

1. ثبت نام در سامانه: ابتدا مودیان باید در سامانه ثبت نام کرده و کد کاربری و رمز عبور خود را دریافت کنند.
2. ورود به بخش اظهارنامه اجاره: پس از ورود به سامانه، به بخش مربوط به اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک مراجعه کنید.
3. تکمیل اطلاعات ملک و اجاره: اطلاعات مربوط به ملک (نوع کاربری، متراژ، آدرس)، مشخصات موجر و مستاجر، مبلغ اجاره بها (نقدی و رهن)، و سایر اطلاعات لازم را با دقت وارد کنید.
4. محاسبه مالیات: سیستم به صورت خودکار، مالیات متعلقه را بر اساس اطلاعات وارد شده و قوانین روز محاسبه می کند.
5. تأیید و ارسال: پس از بررسی نهایی و اطمینان از صحت اطلاعات، اظهارنامه را تأیید و ارسال کنید.
6. دریافت برگه مالیاتی و پرداخت: پس از ارسال اظهارنامه، برگ تشخیص مالیات صادر می شود و مودی می تواند از طریق درگاه پرداخت الکترونیکی سازمان امور مالیاتی، مبلغ مالیات را پرداخت کند.

استفاده از این سامانه، علاوه بر سهولت و سرعت، به کاهش خطاها و شفافیت بیشتر در فرآیند مالیاتی کمک می کند. توصیه می شود مودیان، اطلاعات مربوط به اجاره نامه (با کد رهگیری) را در سامانه املاک و اسکان کشور نیز ثبت کنند تا فرآیند شناسایی درآمد اجاره توسط سازمان مالیاتی با سهولت و دقت بیشتری انجام شود.

جرایم عدم پرداخت و تسلیم اظهارنامه مالیات اجاره

عدم رعایت قوانین و مقررات مالیاتی، به ویژه در زمینه تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات در مهلت مقرر، عواقب قانونی جدی به دنبال دارد. سازمان امور مالیاتی برای تضمین اجرای عدالت مالیاتی، جرایم متعددی را برای متخلفین در نظر گرفته است که شناخت آن ها برای تمامی مالکین ضروری است.

• جریمه عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر:
  • برای اشخاص حقیقی: در صورت عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی در مهلت مقرر، جریمه ای معادل 10% مالیات متعلق برای شخص حقیقی در نظر گرفته می شود.
  • برای اشخاص حقوقی: این جریمه برای اشخاص حقوقی بسیار سنگین تر بوده و معادل 30% مالیات متعلق خواهد بود.

  این جریمه، حتی در صورت معافیت از پرداخت مالیات نیز اعمال می شود، چرا که تکلیف تسلیم اظهارنامه یک تکلیف مجزا از پرداخت مالیات است.

• جریمه تأخیر در پرداخت:

  در صورتی که مالیات محاسبه شده در مهلت قانونی پرداخت نشود، جریمه ای معادل 2.5% مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر به آن اضافه می شود. این جریمه به صورت روزشمار محاسبه شده و تا زمان پرداخت کامل مالیات و جرایم مربوطه ادامه خواهد داشت. برای مثال، اگر 10 میلیون تومان مالیات با دو ماه تأخیر پرداخت شود، 250 هزار تومان برای ماه اول و 250 هزار تومان برای ماه دوم (جمعاً 500 هزار تومان) به عنوان جریمه تأخیر اضافه خواهد شد.

• جریمه اظهارنامه خلاف واقع:

  اگر مشخص شود که مودی در اظهارنامه مالیاتی خود اطلاعات نادرست یا خلاف واقع ارائه کرده و به این ترتیب قصد فرار مالیاتی داشته است، مشمول جریمه ای معادل یک برابر مالیات متعلق خواهد شد. این جریمه علاوه بر مبلغ اصلی مالیات و جریمه تأخیر پرداخت، اعمال می شود و نشان دهنده سخت گیری قانون در برابر تخلفات عمدی است.

در مجموع، رعایت دقیق مهلت ها و ارائه اطلاعات صحیح در اظهارنامه های مالیاتی، نه تنها یک تکلیف قانونی است، بلکه به نفع خود مودیان نیز خواهد بود تا از تحمل جرایم سنگین مالیاتی جلوگیری شود. استفاده از مشاوره متخصصین مالیاتی و سیستم های حسابداری آنلاین می تواند به مدیریت بهتر این فرآیند کمک کند.

جمع بندی: نکات کلیدی و توصیه های پایانی

مالیات اجاره به عنوان یکی از مهم ترین درآمدهای مالیاتی دولت، تکلیفی است که تمامی مالکین حقیقی و حقوقی باید به آن توجه ویژه داشته باشند. در سال 1404، با توجه به تحولات اقتصادی و قوانین جاری، درک صحیح از مفاهیم، نرخ ها، معافیت ها و جرایم مالیاتی مرتبط با اجاره املاک، از اهمیت بسزایی برخوردار است.

خلاصه ای از نکات کلیدی که در این مقاله به آن پرداخته شد، به شرح زیر است:

• تعریف و مبانی: مالیات اجاره، مالیاتی مستقیم بر درآمد حاصل از اجاره املاک است که بر اساس ماده 52 قانون مالیات های مستقیم وضع می شود. 25 درصد از کل مال الاجاره بابت هزینه ها و استهلاکات کسر می گردد.
• محاسبه: مبنای محاسبه، کل اجاره نقدی و اجاره فرضی حاصل از تبدیل رهن (با نرخ 18%) است. پس از کسر 25% هزینه ها، درآمد مشمول مالیات تعیین می شود. سازمان مالیاتی در صورت عدم وجود قرارداد یا کمتر از واقعیت بودن مبلغ، بر اساس جدول املاک خود عمل خواهد کرد.
• نرخ ها: برای اشخاص حقیقی، نرخ ها پلکانی (15%، 20%، 25% بر اساس ماده 131) و برای اشخاص حقوقی، نرخ ثابت 25% (بر اساس ماده 105) است.
• معافیت ها: معافیت های مهمی نظیر معافیت متراژ (150 متر در تهران و 200 متر در شهرستان ها)، محل سکونت بستگان درجه یک، و معافیت ماده 57 برای تنها منبع درآمد (تا سقف معافیت ماده 84) وجود دارد. حتی در صورت معافیت، تسلیم اظهارنامه ضروری است.
• مسئولیت پرداخت: عمدتاً بر عهده موجر است، مگر آنکه مستاجر شخص حقوقی باشد که در این صورت مالیات به صورت تکلیفی توسط مستاجر کسر و پرداخت می شود.
• مهلت و سامانه: مهلت پرداخت برای اشخاص حقیقی تا پایان تیرماه سال بعد و برای مالیات تکلیفی تا پایان ماه بعد از تاریخ پرداخت اجاره است. سامانه estr.tax.gov.ir مرجع اصلی ثبت اظهارنامه ها است.
• جرایم: عدم تسلیم اظهارنامه، تأخیر در پرداخت و ارائه اظهارنامه خلاف واقع، هر کدام جرایم مالیاتی مشخصی (شامل 10% یا 30% عدم تسلیم، 2.5% ماهانه تأخیر و یک برابر مالیات برای اظهارنامه خلاف واقع) را به دنبال دارند.

توصیه نهایی این است که برای جلوگیری از هرگونه ابهام، خطا یا جریمه احتمالی، مالکین به طور مداوم از آخرین قوانین و بخشنامه های مالیاتی مطلع باشند. در موارد پیچیده یا خاص، مشاوره با حسابداران، مدیران مالی و کارشناسان مالیاتی خبره می تواند راهگشا باشد. رعایت دقیق این نکات نه تنها به شفافیت مالیاتی کمک می کند، بلکه آرامش خاطر بیشتری را برای مالکان و فعالان بازار املاک به ارمغان خواهد آورد.