رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر مشاعی
رای وحدت رویه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۲۰۰۰۹۴ مورخ ۱۳۹۳/۰۲/۰۱ دیوان عالی کشور صراحتاً اعلام داشته است که بزه های فروش مال غیر و خیانت در امانت در اموال مشاع توسط شریک، قابل تحقق نیست. این رای به دلیل مالکیت مشاعی شرکا بر جزء جزء مال و لزوم تفسیر مضیق قوانین جزایی، عمل انتقال مال مشاع توسط یکی از شرکا را به طور کامل مصداق بزه انتقال مال غیر ندانسته و تشتت آراء در این زمینه را رفع کرده است. این حکم مهم قضایی ابهامات بسیاری را در حوزه حقوق املاک و جزای اقتصادی برطرف نموده است.
در نظام حقوقی ایران، مالکیت مشاعی یکی از اقسام مهم و پرکاربرد مالکیت است که پیامدهای حقوقی و قضایی خاص خود را دارد. پیچیدگی های مرتبط با تصرف و انتقال اموال مشاع، همواره منشأ اختلافات و دعاوی متعددی بوده است. یکی از چالش برانگیزترین مسائل در این زمینه، این پرسش بنیادین است که آیا اقدام یکی از شرکا به انتقال مال مشاع، بدون رضایت سایر شرکا یا بیش از سهم مالکانه خود، می تواند مصداق بزه انتقال مال غیر تلقی شود یا خیر. پیش از صدور رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، تشتت آراء و رویه های قضایی در این خصوص به وضوح مشهود بود که ضرورت یکپارچه سازی و تبیین دقیق حدود مسئولیت کیفری در چنین مواردی را ایجاب می کرد.
مبانی حقوقی مالکیت مشاعی و بزه انتقال مال غیر
برای درک صحیح ابعاد رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر مشاعی، لازم است ابتدا به تشریح مفاهیم پایه مالکیت مشاعی و بزه انتقال مال غیر بپردازیم. این دو مفهوم، سنگ بنای تحلیل های حقوقی در این پرونده های قضایی محسوب می شوند.
۱.۱. تعریف و ماهیت مالکیت مشاعی
مالکیت مشاع به حالتی اطلاق می شود که چند نفر به طور همزمان و به نسبت سهم خود، مالک عین واحدی باشند. در مالکیت مشاع، سهم هر یک از شرکا به صورت کسری از کل مال تعیین می شود و نه به صورت تفکیک شده یا مادی. به عبارت دیگر، هر جزء از مال مشاع، متعلق به تمامی شرکا به نسبت سهم آن هاست. این ویژگی، تفاوت اساسی مالکیت مشاع با مالکیت مفروز (مالکیت انحصاری بر یک بخش مشخص از مال) را نشان می دهد.
به موجب مواد ۵۷۱ و ۵۷۲ قانون مدنی، شرکت حاصل از امتزاج یا عقد، موجب ایجاد مالکیت مشاع می گردد. هر شریک در مال مشاع، در جزء جزء و ذره ذره مال شریک است و سهم او به معنای مالکیت بر یک قسمت فیزیکی مجزا نیست. این بدان معناست که هیچ شریکی نمی تواند بدون اذن یا رضایت سایر شرکا، به تنهایی در تمام یا حتی بخشی از مال مشاع تصرف مادی کند، زیرا تصرف در هر جزء از مال مشاع، مستلزم تصرف در سهم سایرین نیز هست. با این حال، هر شریک حق دارد سهم مشاع خود را (به صورت غیر مادی) به دیگری انتقال دهد؛ این انتقال صرفاً حق مالکیت او را در کلیت مال مشاع منتقل می کند و نه تصرف مادی در آن را.
حقوق و وظایف شرکا در مال مشاع اغلب بر اساس توافقات یا در صورت عدم توافق، بر مبنای قوانین و مقررات مدنی تعیین می شود. تصرفات حقوقی نظیر انتقال سهم مشاع، با رعایت مقررات قانونی مجاز است، اما تصرفات مادی در کل مال، بدون رضایت همه شرکا، با اشکال مواجه است و می تواند منشأ دعوای حقوقی شود.
۱.۲. تبیین بزه انتقال مال غیر
بزه انتقال مال غیر یکی از جرائم علیه اموال و مالکیت است که به منظور حمایت از حقوق مالکان وضع شده است. عنصر قانونی اصلی این جرم، ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ است. بر اساس این ماده، «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و…»
ارکان سه گانه این جرم شامل رکن قانونی، مادی و معنوی است:
- رکن قانونی: ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ و سایر قوانین مرتبط.
- رکن مادی: شامل سه جزء اصلی است:
- موضوع جرم: مالی که متعلق به دیگری است (مال غیر). اهمیت این بخش در بحث مالکیت مشاعی بسیار بالاست.
- فعل فیزیکی: انتقال مال به دیگری، اعم از عین یا منفعت، از طریق عقد یا هر عمل حقوقی دیگر.
- فقدان مجوز قانونی: انتقال دهنده مجوزی برای این انتقال نداشته باشد (مانند وکالت یا ولایت).
- رکن معنوی: شامل دو جزء است:
- قصد مجرمانه (سوء نیت عام): انجام فعل انتقال.
- علم و اطلاع به غیر بودن مال (سوء نیت خاص): مرتکب بداند مالی که انتقال می دهد، تماماً متعلق به خودش نیست و متعلق به شخص یا اشخاص دیگری است.
تأکید بر مفهوم «مال غیر» در این ماده قانونی بسیار حائز اهمیت است. این اصطلاح به مالی اشاره دارد که به طور کامل و تماماً متعلق به فرد دیگری است، نه صرفاً بخشی از آن. این تعریف در تقابل با ماهیت مالکیت مشاعی قرار می گیرد، چرا که در مال مشاع، هیچ جزء مشخصی به طور کامل متعلق به دیگری نیست، بلکه هر جزء، ترکیبی از سهام همه شرکاست. همین تفاوت ماهوی، زمینه ساز تضاد آراء قضایی پیش از صدور رای وحدت رویه بود.
تضاد آراء و رویه های قضایی پیش از صدور رای وحدت رویه
پیش از صدور رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در سال ۱۳۹۳، در محاکم قضایی ایران، در خصوص اینکه آیا انتقال مال غیر مشاعی توسط یکی از شرکا (به خصوص بیش از سهم خود) می تواند مصداق بزه انتقال مال غیر باشد یا خیر، دو دیدگاه متضاد وجود داشت که منجر به تشتت آراء و رویه های قضایی می شد.
۲.۱. دیدگاه های موافق تحقق جرم
برخی محاکم و حقوقدانان بر این باور بودند که انتقال مال مشاعی توسط یکی از شرکا، اگر بدون اذن سایر شرکا و به خصوص در صورتی که منجر به انتقال کل مال یا بیش از سهم خود شریک می شد، می تواند مصداق بزه انتقال مال غیر باشد. استدلالات این دیدگاه غالباً بر پایه های زیر استوار بود:
- مالکیت مستقل شرکا بر سهم خود: از آنجا که هر شریک مالک سهم مشاع خود است و سهم سایر شرکا را نمی تواند به دیگری منتقل کند، بنابراین اگر بیش از سهم خود یا تمام مال را بفروشد، به نظر می رسید که نسبت به سهم دیگران، مال غیر را منتقل کرده است.
- تصرف در سهم دیگران: استدلال می شد که چون هر شریک در جزء جزء مال مالک است، تصرف در کل مال بدون اذن سایرین، به منزله تصرف در سهم سایر شرکا و انتقال مال متعلق به آن هاست.
- قیاس با جرائم مشابه: گاهی اوقات به جرائمی نظیر سرقت حدی در مال مشاع (موضوع ماده ۲۷۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲) یا تخریب اموال مشاعی (موضوع رای وحدت رویه شماره ۱۰ مورخ ۱۳۵۵/۰۷/۲۱) استناد می شد. در این قیاس ها، برخی محاکم نتیجه می گرفتند که اگر در جرائم علیه اموال، مال مشاع می تواند موضوع جرم واقع شود، پس در مورد انتقال مال غیر نیز باید چنین باشد.
برخی دادگاه ها با استناد به مالکیت شرکا در جزء جزء مال، انتقال بیش از سهم توسط یکی از شرکا را مصداق بارز انتقال مال غیر می دانستند، با این استدلال که سهم سایر شرکا برای انتقال دهنده، مال غیر تلقی می شود.
۲.۲. دیدگاه های مخالف تحقق جرم
در مقابل، دیدگاه دیگری وجود داشت که با استناد به مبانی حقوقی دقیق تر، تحقق بزه انتقال مال غیر را در مورد اموال مشاع توسط شریک، مردود می دانست. استدلالات این دیدگاه به شرح زیر بود:
- مالکیت در جزء جزء مال: استدلال اصلی این بود که در مالکیت مشاع، هیچ شریکی مالک یک جزء خاص و مفروز از مال نیست که بتوان آن جزء را به طور کامل «مال غیر» تلقی کرد. هر شریک در جزء جزء مال، به نسبت سهم خود مالکیت دارد. بنابراین، وقتی یکی از شرکا تمام مال مشاع را انتقال می دهد، در واقع در سهم خود نیز تصرف کرده است و نمی توان گفت که تمام مال منتقل شده «مال غیر» است.
- اصل تفسیر مضیق قوانین جزایی: یکی از اصول مسلم حقوق جزا، اصل تفسیر مضیق قوانین جزایی به نفع متهم است. بر اساس این اصل، اگر در انطباق یک عمل با تعریف قانونی جرم شک و ابهامی وجود داشته باشد، باید به گونه ای تفسیر شود که دامنه شمول جرم محدودتر شده و به نفع متهم باشد. از آنجا که تعریف «مال غیر» در ماده ۱ قانون انتقال مال غیر به معنی مالی است که کلاً و تماماً متعلق به دیگری باشد، انطباق این تعریف با مال مشاع (که منتقل کننده نیز در آن سهم دارد) با ابهام مواجه بود.
- عدم انطباق کامل با ارکان جرم: استدلال می شد که فعل ارتکابی شریک (حتی اگر بیش از سهم خود بفروشد) با تمامی عناصر بزه انتقال مال غیر، به ویژه عنصر «مال غیر»، انطباق کامل و مضیق ندارد و نمی توان آن را به طور کامل جرم انگاری کرد.
۲.۳. ضرورت ورود دیوان عالی کشور
تشتت آراء و رویه های قضایی بین شعب مختلف دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، مشکلات زیادی را برای اصحاب دعوی، وکلا و قضات ایجاد می کرد. عدم وجود یک رویه واحد و قابلیت پیش بینی آرای قضایی، به بی عدالتی و ناامنی حقوقی منجر می شد. در چنین شرایطی، دیوان عالی کشور به عنوان عالی ترین مرجع قضایی و حافظ وحدت رویه قضایی، وظیفه داشت با صدور رای وحدت رویه، به این اختلافات پایان داده و یک تفسیر واحد و لازم الاتباع از قانون را ارائه دهد. این ضرورت، زمینه ساز بررسی موضوع در هیئت عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر مشاعی گردید.
تحلیل دقیق رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر مشاعی
با توجه به تشتت آراء و ضرورت ایجاد رویه قضایی یکسان، هیئت عمومی دیوان عالی کشور با ورود به موضوع، رای وحدت رویه تاریخی خود را صادر کرد که مرزهای مسئولیت کیفری در خصوص انتقال مال غیر مشاعی را به طور دقیق مشخص نمود. این رای، نقطه عطفی در حقوق جزای ایران در این حوزه محسوب می شود.
۳.۱. معرفی رای وحدت رویه مورد بحث
رای وحدت رویه مورد بحث که به رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر مشاعی شهرت یافته است، دارای شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۲۰۰۰۹۴ و تاریخ دقیق صدور ۱۳۹۳/۰۲/۰۱ از سوی هیئت عمومی دیوان عالی کشور می باشد. مفاد اصلی و صریح این رای به شرح زیر است:
«بزه های فروش مال غیر و خیانت در امانت در اموال مشاع توسط شریک، قابل تحقق نیست.»
این رای به روشنی بیان می کند که عمل شریک در انتقال مال مشاع، حتی اگر بدون اذن سایرین یا بیش از سهم خود باشد، نمی تواند مستقلاً به عنوان بزه فروش مال غیر یا خیانت در امانت جرم انگاری شود.
۳.۲. استدلال دیوان عالی کشور و منطق حقوقی آن
استدلال دیوان عالی کشور در صدور این رای، مبتنی بر تحلیل دقیق ارکان جرم انتقال مال غیر و ماهیت مالکیت مشاعی است. دیوان عالی کشور برای توجیه تصمیم خود به نکات کلیدی زیر استناد کرده است:
- عدم انطباق کامل عمل با تعریف «مال غیر»: دیوان عالی کشور تأکید کرده است که ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر (مصوب ۱۳۰۸) صراحتاً بر این نکته اشاره دارد که مال منتقل شده باید «مال غیر» باشد. در یک مال مشاع، از آنجا که هر شریک مالک جزء جزء مال است و سهم خود را در هر ذره از آن دارد، وقتی یکی از شرکا اقدام به انتقال مال مشاع می کند، در واقع بخشی از سهم خود را نیز منتقل کرده است. بنابراین، نمی توان گفت که تمام مال منتقل شده به طور کامل «مال غیر» محسوب می شود. «مال غیر» در تعریف قانونی جرم، مالی است که هیچ گونه مالکیتی از سوی انتقال دهنده بر آن وجود ندارد.
- نقش اصل تفسیر مضیق قوانین جزایی: یکی از مهم ترین اصول در حقوق جزا، اصل تفسیر مضیق قوانین جزایی است. این اصل بیان می کند که در صورت وجود هرگونه ابهام یا تردید در انطباق رفتار با عناصر قانونی جرم، باید به گونه ای تفسیر شود که دامنه شمول جرم محدودتر شده و از گسترش بی مورد مسئولیت کیفری جلوگیری شود. دیوان عالی کشور با استناد به این اصل، معتقد است که رفتار شریک در انتقال مال مشاع، با تعریف دقیق «مال غیر» انطباق کامل و مضیق ندارد و نمی توان صرفاً بر اساس حدس و گمان، آن را جرم انگاری کرد.
- عدم تحقق بزه «خیانت در امانت»: در خصوص بزه خیانت در امانت نیز، دیوان عالی کشور استدلال کرده است که این جرم زمانی محقق می شود که مال به عنوان «امانت» به شخص سپرده شده باشد. در مالکیت مشاعی، شرکا به صورت قهری یا قراردادی مالک هستند و معمولاً مال به عنوان امانت به یکی از شرکا «سپرده» نمی شود تا بتواند مرتکب خیانت در امانت شود. اگر چه ممکن است توافقاتی برای نگهداری یا اداره مال صورت گیرد، اما این توافقات لزوماً به معنای «سپردن مال به عنوان امانت» نیست که رکن اصلی جرم خیانت در امانت را تشکیل دهد.
با این استدلالات، دیوان عالی کشور به وضوح مرز بین مسئولیت مدنی و کیفری را در مورد انتقال مال مشاع توسط شریک ترسیم کرده و تأکید نموده است که اینگونه اقدامات، هرچند ممکن است واجد مسئولیت مدنی (مانند جبران خسارت) باشد، اما لزوماً عنوان مجرمانه انتقال مال غیر یا خیانت در امانت بر آن مترتب نمی گردد.
۳.۳. بررسی پرونده منجر به صدور رای وحدت رویه
صدور رای وحدت رویه دیوان عالی کشور نتیجه اختلاف آراء در پرونده ای بود که آقای ه.ش. با وکالت آقای ع.ج. علیه آقای الف.س. به اتهام فروش مال غیر و خیانت در امانت طرح شکایت کرده بود. این پرونده با هدف تبیین تکلیف قضایی در موارد مشابه، در نهایت منجر به صدور این رای گردید.
خلاصه پرونده و آرای بدوی و تجدیدنظر
شکایت در این پرونده مربوط به ادعای آقای ه.ش. بود که آقای الف.س. (شریک وی در مال مشاع) سهم موکل او را از آپارتمان های احداثی ارائه نکرده و بیش از سهم خود از این آپارتمان ها را به فروش رسانده است. شاکی تقاضای سهم خود از فروش را مطرح کرده بود و برای اثبات ادعای خود مبایعه نامه های تنظیمی بین تجدیدنظرخوانده و خریداران را ارائه داده بود.
۱. استدلال دادگاه بدوی (شعبه دوم حقوقی دادگاه عمومی چهاردانگه):
دادگاه بدوی پس از بررسی شکایت، در دادنامه خود (که تاریخ و شماره دقیق آن در متن رقبا موجود نیست اما با استناد به آن صادر شده) به شرح زیر استدلال و رای برائت صادر کرد:
- دادگاه به تعریف قانونی بزه فروش مال غیر بر اساس ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ اشاره کرد که در آن تأکید شده است مال باید متعلق به «غیر» باشد.
- از آنجا که شاکی و مشتکی عنه هر دو مالک مشاعی مال مورد فروش بودند، مالکیت مشاعی بر جزء جزء مال صدق می کند. بنابراین، در زمانی که مال مشاع فروخته می شود، جزئی از مال مربوط به فروشنده و جزئی دیگر مربوط به شخص ثالث است. در این حالت، بر مال فروخته شده «مال غیر» به صورت کامل صادق نیست.
- دادگاه همچنین به ماده ۲ قانون مجازات اسلامی و اصل تفسیر مضیق در موضوعات کیفری استناد کرد و بیان داشت که یک موضوع بایستی کاملاً با تعریف قانونی جرم مطابقت داشته باشد تا بتوان آن را جرم تلقی کرد.
- در خصوص اتهام خیانت در امانت نیز، دادگاه اعلام کرد که مال مشاع بوده و دلیلی بر «سپردن» مال به متهم وجود ندارد.
بر این اساس، دادگاه بدوی مستنداً به الف ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری و اصل ۳۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، رأی بر برائت آقای الف.س. صادر نمود.
۲. تحلیل رای دادگاه تجدیدنظر (شعبه ۲۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران):
دادگاه تجدیدنظر نیز پس از بررسی تجدیدنظرخواهی وکیل شاکی، در دادنامه شماره ۴۰۰۷۳۴ مورخ ۱۳۹۲/۰۹/۲۰، با مداقه در اوراق پرونده و خصوصاً شکایت اولیه که حکایت از نوعی اختلاف در سهم و میزان آن داشت، اعتراض را وارد ندانست. دادگاه تجدیدنظر بر این نکته تأکید کرد که وکیل شاکی برای اثبات ادعای خود مبایعه نامه ارائه داده بود، اما سند یا صورت جلسه ای که سهم موکل وی را بعد از احداث آپارتمان ها به طور دقیق تعیین کند، ارائه نکرده بود. در نتیجه، دادگاه تجدیدنظر نیز با این استدلال که «طرح شکوائیه به کیفیت مطروحه و استدلالات وکیل تجدیدنظرخواه فاقد وصف جزایی بوده»، دادنامه بدوی را تأیید و آن را قطعی اعلام کرد.
استدلالات هر دو دادگاه بدوی و تجدیدنظر، به طور کامل با مفاد رای وحدت رویه که بعدها صادر شد، همراستا بود. این دادگاه ها نیز بر اساس همان اصول حقوقی (عدم انطباق کامل با تعریف «مال غیر» و تفسیر مضیق قوانین جزایی) به عدم تحقق وصف جزایی در اینگونه موارد حکم داده بودند که نشان دهنده جریان غالب تفکر حقوقی در این زمینه بود و نهایتاً به تأیید دیوان عالی کشور رسید.
پیامدهای عملی رای وحدت رویه و نکات کاربردی
صدور رای وحدت رویه در خصوص انتقال مال غیر مشاعی، پیامدهای عملی مهمی برای مالکان مشاعی، حقوقدانان و رویه قضایی کشور داشته است. این رای، مرزهای مسئولیت کیفری را روشن کرده، اما به معنای نادیده گرفتن حقوق متضررین نیست و ضرورت توجه به ابعاد حقوق مدنی پرونده ها را پررنگ تر می کند.
۴.۱. دایره شمول و محدودیت های رای وحدت رویه
این رای وحدت رویه به طور مشخص، عدم تحقق بزه انتقال مال غیر و خیانت در امانت را در شرایط خاص مالکیت مشاعی توسط شریک، مورد تأکید قرار داده است. بسیار مهم است که بدانیم دایره شمول این رای چیست و چه محدودیت هایی دارد:
- عدم تحقق وصف جزایی در شرایط خاص: این رای صرفاً به معنای عدم تحقق جرم انتقال مال غیر و خیانت در امانت در مواردی است که یکی از شرکا مال مشاع را منتقل می کند. این بدان معناست که دیگر نمی توان با استناد به ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر (مصوب ۱۳۰۸) یا ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی (خیانت در امانت) علیه شریکی که مال مشاع را منتقل کرده، شکایت کیفری مطرح کرد.
- حفظ مسئولیت مدنی: این رای به هیچ وجه سلب مسئولیت مدنی از شریک منتقل کننده نمی کند. اگر شریکی بیش از سهم خود را منتقل کرده یا بدون اذن و برخلاف منافع دیگر شرکا عمل کرده باشد، همچنان مسئول جبران خسارات وارده به سایر شرکا است. متضررین می توانند با طرح دعاوی حقوقی نظیر:
- مطالبه ضرر و زیان: برای جبران خسارت های مالی ناشی از اقدام شریک.
- خلع ید: در صورتی که خریدار یا خود شریک متجاوزانه به تصرف در مال مشاعی پرداخته باشد.
- اجرت المثل ایام تصرف: برای مطالبه اجرت المثل از شخصی که بدون اذن در مال مشاع تصرف کرده است.
- ابطال معامله نسبت به سهم مازاد: در صورتی که شریک بیش از سهم خود را منتقل کرده باشد.
- تقسیم و افراز یا دستور فروش مال مشاع: برای حل دائمی اختلافات مالکیت مشاعی.
را طرح نمایند.
- تفاوت فروش سهم مشاع با انتقال کل مال: این رای تأکید بر عدم تحقق جرم در «انتقال مال مشاع» توسط شریک دارد. فروش سهم مشاع خود توسط یک شریک (مثلاً فروش یک دانگ از شش دانگ بدون اشاره به بخش معین فیزیکی) امری مباح و قانونی است و هرگز جرم محسوب نمی شده و نخواهد شد. مشکل زمانی بروز می کند که شریک، تمام یا بخش مفروزی از مال مشاع را بدون اذن سایرین بفروشد.
۴.۲. مسئولیت کیفری در فرض تدلیس و کلاهبرداری
عدم تحقق بزه انتقال مال غیر به معنای مصونیت کامل شریک از هرگونه مسئولیت کیفری نیست. در صورتی که در فرایند انتقال مال مشاعی، عناصر جرم دیگری نظیر کلاهبرداری محقق شود، شریک همچنان قابل تعقیب کیفری خواهد بود. جرم کلاهبرداری دارای ارکان خاص خود است که شامل:
- استفاده از وسایل متقلبانه: مانند جعل اسناد، فریب دادن خریدار، یا پنهان کردن واقعیت مالکیت مشاعی و ادعای مالکیت تام.
- فریب خوردن قربانی: خریدار بر اثر اعمال متقلبانه فریب خورده و متقاعد به انجام معامله شود.
- بردن مال دیگری: در نتیجه این فریب، مال از خریدار گرفته شود.
بنابراین، اگر شریکی با توسل به حیله و تقلب (تدلیس)، خریدار را فریب دهد و مال مشاع را به گونه ای به او بفروشد که خریدار گمان کند تمام مالکیت به او منتقل شده است، و از این طریق مال خریدار را ببرد، ممکن است بزه کلاهبرداری محقق شود. این تفاوت ماهوی میان انتقال مال غیر (که رکن اصلی آن «غیر بودن مال» است) و کلاهبرداری (که رکن اصلی آن «فریب و تدلیس» است) بسیار حیاتی است.
۴.۳. توصیه های حقوقی برای مالکان مشاعی
با توجه به ابهامات و پیچیدگی های مرتبط با مالکیت مشاعی و پیامدهای حقوقی و کیفری آن، رعایت نکات زیر برای مالکان مشاعی ضروری است:
- تنظیم سند رسمی برای هرگونه توافق: برای تقسیم نامه، رضایت نامه، یا هرگونه توافق برای اداره و انتقال مال مشاع، حتماً از طریق سند رسمی اقدام کنید. سند رسمی از اعتبار بالاتری برخوردار است و امکان انکار و ادعاهای بعدی را به حداقل می رساند.
- شفاف سازی سهم الشرکه در معاملات: در هرگونه مبایعه نامه یا قرارداد مربوط به اموال مشاع، سهم الشرکه هر شریک به وضوح قید شود. در صورت فروش سهم مشاع خود، حتماً به مشاعی بودن آن و عدم تفکیک فیزیکی اشاره شود تا از هرگونه سوءتفاهم یا اتهام کلاهبرداری جلوگیری گردد.
- اخذ رضایت کتبی و رسمی: هر شریکی که قصد تصرف مادی در مال مشاع یا انتقال تمام آن را دارد، باید رضایت کتبی و رسمی (ترجیحاً در دفاتر اسناد رسمی) تمامی شرکا را اخذ نماید.
- مشاوره با وکیل متخصص: پیش از هرگونه اقدام حقوقی، معاملاتی یا قضایی در خصوص اموال مشاع، حتماً با یک وکیل متخصص در حوزه حقوق املاک و جزا مشورت کنید. پیچیدگی های این حوزه می تواند بدون راهنمایی حقوقی منجر به بروز مشکلات جدی شود.
- بررسی دقیق اسناد: هنگام خرید یا معامله ملک مشاع، تمامی اسناد مربوط به مالکیت و رضایت شرکا را به دقت بررسی کنید و از وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل نمایید.
نتیجه گیری
رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص انتقال مال غیر مشاعی، که به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۲۰۰۰۹۴ و تاریخ ۱۳۹۳/۰۲/۰۱ صادر گردید، گامی مهم در جهت ایجاد یکپارچگی رویه قضایی و رفع ابهامات موجود در یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی کشور بود. این رای به صراحت اعلام داشت که اقدام شریک در انتقال مال مشاع، لزوماً مصداق بزه فروش مال غیر یا خیانت در امانت محسوب نمی شود.
استدلال اصلی دیوان عالی کشور بر مبنای ماهیت خاص مالکیت مشاعی (که هر شریک در جزء جزء مال مالک است) و اصل تفسیر مضیق قوانین جزایی (به نفع متهم) استوار بود. این بدان معناست که تعریف «مال غیر» در قانون، به مالی اطلاق می شود که کلاً متعلق به دیگری باشد و نمی تواند شامل مالی شود که انتقال دهنده نیز به نسبت سهم خود در آن مالکیت دارد. همچنین، فقدان رکن «سپردن مال به عنوان امانت» مانع از تحقق بزه خیانت در امانت در این موارد است.
با این حال، لازم به تأکید است که عدم تحقق این دو بزه کیفری، به هیچ وجه به معنای سلب مسئولیت از شریک متخلف نیست. در صورت ایراد ضرر و زیان به سایر شرکا، متضررین می توانند از طریق دعاوی حقوقی، مطالبه خسارت نمایند. علاوه بر این، چنانچه در جریان انتقال مال مشاع، عنصر «تدلیس» و «فریب» برای بردن مال دیگری وجود داشته باشد، ممکن است بزه کلاهبرداری محقق شود. بنابراین، هر پرونده نیازمند بررسی دقیق و موشکافانه تمامی جزئیات و شرایط خاص خود است.
در نهایت، برای تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که درگیر معاملات یا دعاوی مربوط به اموال مشاع هستند، توصیه اکید می شود که با اخذ مشاوره حقوقی متخصص و با رعایت کامل مقررات قانونی و تنظیم اسناد رسمی، از بروز اختلافات و پیامدهای نامطلوب حقوقی و قضایی جلوگیری نمایند. این رای وحدت رویه، بر اهمیت تمایز دقیق میان مسئولیت های کیفری و مدنی در حوزه اموال مشاع تأکید می کند و راهنمای عمل ارزشمندی برای تمامی فعالان و ذینفعان در این عرصه به شمار می رود.